二、商品房公摊面积的争议

为了更好的实现《物权法》所赋予的“业主共有和共同管理的权利和义务”，简化购房程序，维护买房人的合法权益，取消“公摊面积”的呼声强烈。

2007年10月1日《物权法》实施当天，广州市在率先公示相配套的测绘办法《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》，公开征求市民意见。其在首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户，即取消了现有房产证上的“公摊面积”的说法，以后市民买楼只看套内面积。

2008年1月的政协甘肃省十届一次会议上，中国民主同盟甘肃省委员会也在相关提案中建议，现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神，应该取消，并建议房屋面积测量交给业主委托测量。

笔者认为，《物权法》并没有对房屋各部分的产权性质给出明确的界定，其第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有 权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。公摊面积是否真的有违《物权法》的精神，是否应该取消还值得商榷。

首先，设置公摊面积符合法律对于按份共有形式的规定。《物权法》虽然规定业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但这并不排斥对共有建筑面积进一步分摊到户的做法，从《民法通则》到《物权法》都是将共有分为按份共有和共同共有两种方式的。《物权法》第九十三、九十四条规定：“共有包括按份共有和共同共有。”按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有 权。因而，房屋公摊面积可以看作是一种按份共有形式。

第二，有关法规已经明确了公摊面积的合法地位。2002年建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商 管理总局、监察部颁布的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中明确指出，按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。国家质量技术监督局《商品房销售面积计量监督管理办法》第五条也规定，销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。2002年实施的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，还针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷制定出了计算标准，并规定必须由房产测绘单位对房产实施测绘。

第三，没有公摊面积，开发商的开发成本将以其他形式转嫁。业主作为房地产销售环节的 末段顾客，房地产开发的各项成本及利润都 后从业主获得。即使取消公摊面积，这一部分的开发成本也将以其他形式转嫁给消费者，同时还会造成公用部位产权不明晰，甚至出现“业主掏钱产权属于开发商”的现象。这种后果相对于公摊部分所产生的纠纷更不利于业主权益的保护。

第四，公摊面积牵涉到多方多重利益。调查显示，目前一些新建商品房的公摊面积超过了20%，有的甚至达到了25%。公摊面积的确定不仅关系到业主买房的成本和物业费的计算，还关系到公用维修资金的缴纳和业主的相关。此外，物业管理用房是否占用了公摊面积、共有车位的利益问题也与之紧密相关。