本轮房地产市场上升周期由2014年中旬各地陆续取消限购起计，经历2014年930新政、2015年330新政、2016年非一线城市首付降低等政策利好的持续叠加，加上流动性全面放开、人民币贬值，以及土地市场快速升温。终表现为重点城市房地产市场的全面、快速上涨（21个城市2年价格平均上涨35%）。目前情况下，各重点区域房地产政策已经发生转向，由去库存转变为去 。

合富房地产研究院的本次分析报告主要解答三个问题：①从中长期看，未来中国经济发展、以及房地产在中国经济的占位，“去房地产化”的言论是否客观？②2017年楼市调控政策会有怎样的特点？③分城施策之下，不同类型城市的未来发展态势如何？

注：本次分析的城市群划分：主要根据合富辉煌的业务分布，共涉及21个重点城市。

珠三角代表城市：广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山；

长三角代表城市：上海、合肥、南京、杭州；

环渤海代表城市：北京、天津、济南、青岛；

华中/华西代表城市：郑州、武汉、成都、长沙、南昌、西安、贵阳

推动本轮楼市上涨的三大动力

楼市上涨动力一：去库存政策，购房者 持续放大。

2015年12月 经济工作会议提出去房地产库存作为经济工作的五大任务之一；2016年2月1日，中国人民银行、银监会联合发出“关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知”：在城市，首套商贷 20%；首套贷款未结清，二套商贷 30%；加上之前930、330共三轮限贷政策松绑，购房者 持续放大。

楼市上涨动力二：大幅增加的流动性，成为推动房地产市场进一步上升的动力

流动性宽松集中体现在2015年下半年以后，加之国内股市在2015年6月后自高位回落，房地产市场成为资金流向的主要场所；人民币对外加速贬值促使资本进一步向房地产市场聚拢。

楼市上涨动力三：土地市场频繁拍出高价土地，不断影响购房者对未来楼价快速上涨的预期。

去库存背景下， 放开对房企“债券融资”的限制，债券融资闸门于2015年放开，房企融资于2015下半年至2016年上半年达到高峰；大量低成本的债券融资推动房企加速土地购置，促发2015年下半年后拿地高潮持续高涨。