中秋国庆“双节”楼市，到访量倍增，但市场分化剧烈，转化冷热不均，总体末及预期，十月又显颓势，楼市持续复苏依然面临较多的困难和挑战。

预期很丰满，现实很骨感！

要对来来房地产市场做出准确客观理性的分析，必须深刻理解中央政治局会议精神。

7月24日，中央政治局会议指出：要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

会议关于房地产的表述共143字，重点提出了行业的“重大变化”和“新形势”，颇有新意！

什么因素影响“供求关系的重大变化”？个人认为有如下几个因素：

1.住房短缺已成为过去。据第七次人口普查，2020年全国城镇家庭户人均居住建筑面积约38.6平方米，总体较为宽敞，中国住房问题是结构性矛盾和分配不均。缺的不是房子，而是好房子。

2.租售并举新住房制度确立。“居者有其屋”，租赁住房和保障性住房的加速完善，包括长租公寓，将大大延缓年轻人住房需求，降低其购房迫切性。

3.城镇化红利降低影响需求。城镇化推进是房地产业发展的重要动力之一。在城镇化快速发展阶段，大量农村劳动力向城市转移，住房和办公、商业、产业等需求旺盛，带动房地产业发展。

改革开放以来，我国城镇化经历了三个阶段，1995年以前为快速发展阶段，城镇常住人口年均增量在1000万人左右，城镇化率由17.9%升至29.0%，年均提高0.7个百分点；1996—2016年为高速推进阶段，城镇常住人口年均增量跃升至2000万人左右，城镇化率年均提高1.3个百分点至58.8%；2017年以来，城镇化进程放缓，城镇人口增量由2017年2419万人降至2022年645万人，城镇化率增速由1.4个百分点降至0.5个百分点，房地产市场缺乏足够的支撑。

4.口罩“疤痕效应”，非迫切不消费，加之就业压力大，消费者对经济增长和收入提高预期降低。

5.购房者“买涨不买跌”，市场预期降低，再观望气氛浓。

6.企业流动性紧张，龙头房企债务风险影响市场预期，对市场回暖信心不足，既担心房价下降，又担心交不了楼。

7.居民加杠杆进入瓶颈期。房地产居民部门杠杆率由2005年16.9％上升至2020年62.2％。自2020年三季度开始，居民部门杠杆率始终在62%左右水平波动。居民部门杠杆率经过十几年的快速提升，已进入瓶颈期。

从国际比较来看，美英两国自全球金融危机后都有一个显著的居民部门去杠杆过程，随后基本保持稳定；日本和德国的居民杠杆率也在金融危机后基本保持稳定。我国居民杠杆率目前水平低于美国和英国，但高于日本和德国。

8.外部经济政治环境复杂严峻，地缘冲突加剧也影响消费信心。

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由此，房地产陷入“预期降低—需求不足―销售不畅—房价下滑—回款困难—投资减弱”的负向循环，这是各种因素综合叠加的结果，非单纯地产之过，短期内寄望政策带动市场迅速回升是不切实际的！

但住房任何时代都是重大民生，任何时候都存在重大需求。我相信：路再长也有终点，夜再黑也有尽头。