3.17广州楼市调控新政一出，火了远郊的增城、从化及佛山。广州 各区，则被限购又限贷。

在市场表现上，据中指院监测阳光家缘数据显示，截至3月24日，广州全市商品住宅库存去化周期再度下降至5.2个月。其中，外围区域库存全面下降，增城更以1.47个月垫底。

而在三月小阳春频繁推货的 区内，除了白云黄埔两区之外，其他各区库存都上了6个月。以往大家眼中缺货的海珠、荔湾、越秀、天河四区更是库存充足，海珠区去化周期甚至高达10.83个月，颠覆你的印象！

其实，随着时间的流逝，新政出台后购房者因恐涨心理而急涌增城、从化的局面已经渐趋冷静。而且，随着3.30日调控政策的升级，增城、从化也被加入外地户籍限购大礼包。以往的 销售对象必须为法人单位，小分割单元不低于300㎡的规定，更是堵住了资金流向 的途径。

可以说，对于外地 来说，全广州都在限购，没有的天堂这一说法。既然只能套，既然只能在 套上享受3成的首付，为什么不将宝压在 区呢？而对于本市人来说，能够在熟悉无比的 区居住，又为什么要跑人生地不熟的外围区呢？

区虽在价格上远超外围区，但无论是自身价值还是未来前景，都已被市场和时间证实。但是，高价位中亦能一分高下。目前，海珠、荔湾、越秀、天河四区库存充足，4月份又将陆续推货。在土拍价格日益走高、政策严控的 区，新推产品的价格走向会怎样？除了地段、交通、配套等固有思维外，哪些楼盘突破自身，在产品打造上玩出新花样？

为了让购房者们更加详细的了解海珠、荔湾、越秀、天河四区的楼盘售卖及加推情况，房天下特推出3月《抢鲜A计划之海荔越湾篇》，为大家分区块细细剖析海珠、荔湾、越秀、天河四区各区块楼市价值，并奉上四区在售新盘的报价及推货情报，让有意向置业四个区域的购房者看清楚2017年四区市场情报，看看哪个版块值得买，以及自己还能买得起哪个板块。

区块房价：2.9-7.5万/平

区块产品：江景豪宅、改善盘、

区块 ：江景资源丰富，配套完善，发展前景好，可选择多

推荐人群：江景资源置业者、改善型买家

由珠江水系广州河段前后航道环绕的海珠区，是四面环水的天然良壤。随着近年来 对琶洲定位的升级，海珠区宜居、高科技的形象愈发坐稳，良好的区位及一线江景也吸引众多豪宅聚集于此。

从滨江西、滨江东再到如今的琶洲，海珠区北部近水望江的位置上聚集了多个豪宅，沿着珠江河道由西向东一字铺排。目前，三个板块只有5个豪宅楼盘可卖，可选择并不多。无论是一层一江景的保利天悦，还是270°全弧幕设计的天誉半岛花园，都不只是豪，更有自己的特色所在。

而在岛屿靠 带的位置，则坐落着众多改善型楼盘及 ，价格按照区位及交通有所分层，整体维持在2.9-5.0万/㎡之间。值得注意的是，在东晓南及工业大道等地区，也分布着诸如佳滨苑、越秀星汇海珠湾等望江楼盘。由于位处海珠区的南部，地理位置及交通稍逊北部之故，价格在4.3-5.0万/㎡不等。

区块房价：6万/平

区块产品： 房、改善型三至四房

区块 ： 资源丰富

推荐人群： 房需求者、改善型买家

越秀的主要卖点就是 房。

通过下表可以很清楚的看出，在北京路、东风路、环市路等广州传统名校分部密集的区域，在售楼盘多是能够与 挂钩的住宅产品。在这里，楼盘价格也是贵的，去到6.5万/㎡以上。在户型上，更是以125㎡以上的大户型三四房为主，总价高昂。

但与高昂价格相悖的是，这些区域在楼盘推货情况上的不容乐观。不是无房可卖就是仅剩几套大户型单位，可选择性甚少。

在没有 资源的楼盘上，楼盘价格霎时降落下来，在3.0-5.5万/㎡之间，等级分明严重。 价格上7.0万/㎡的爱群荟萃湾，昂贵在它的江景资源上。与滨江西共赏一片江景，价格高也在情景之中。在户型上，也是以改善型的大户型为主，还有少量 盘分部。

区块房价：4.5万/平

区块产品：江景房、改善型三至四房

区块 ：体量大、江景资源丰富、文化深厚

推荐人群：改善型买家、老广情怀深厚者

荔湾主要的看点在于广钢新城、芳村及西关。

广钢新城的建设把芳村楼市引向高潮。2016年，这两地的楼盘频繁加推，使老城荔湾楼市重换生机。值得注意的是，荔湾区以住宅产品为主，全区只有万科海上传奇一个纯正意义的 盘。由于 芳村站的好位置及好产品之故， 价格卖得比住宅产品更贵一筹。

在价格上，广钢新城在4.1-5.0万/㎡之间，芳村楼盘则在2.3-4.5万/㎡之间。按照交通的便利及周围配套发展程度，芳村各楼盘价格有所不同。

而在西关，江景资源及文化遗痕成为一大卖点。无论是珠江御景壹号、新 •凯粤湾、还是珠江鹅潭湾，都拥有一线江景资源。其中，珠江御景壹号地处滨江东板块，江景资源教好，价格也随之走高，达到了8.0万/㎡的高价，比肩琶洲豪宅盘。

通过图表很明显的能够看出，目前荔湾区库存颇为充足，可选择较多。除了豪宅的珠江御景壹号之外， 内住宅以100㎡左右的二至四房为主，产品同类化明显。

因此，无论是保利•葛洲坝海德公馆，还是珠江金茂府，都在从高科技住宅入手，寻求产品同类化下的突破点。无论是海德公馆的第五代全生命周期居住系统的落地，还是珠江金茂府12大绿金科技系统的启用，都促使了 内楼盘从原始的区位、户型、价格之争，转为品质之争，推动了 产品 化、精品化的起航。

天河：又贵又值钱 还有特色

区块房价：2.8-13万 /㎡

区块产品：豪宅、江景房、改善型三至四房

区块 ：江景资源丰富、经济发达、基础设施完善

推荐人群：霸道总裁、轻奢客、改善型买家

后，到了压轴的天河区。

在越秀、海珠、荔湾、天河四区中，天河是面积广、经济发达、山景资源也多的地区。更无敌的是，天河区还拥有珠江一线水景资源。因此，这里分布着广州顶豪的楼盘，更有多个别墅盘坐落于此。

我们先来看看豪盘遍布的珠江新城。在推货楼盘数上，珠江新城可以说是天河多的地区，也是贵的地区。令人绝望的是，这里楼盘基本都是120㎡起步的大户型，总价令人生畏。低起价6.5万/㎡的恒大珺睿，还在清货状态中。

幸而，区域面积较大。还可以找到天河北这个第二梯队及车陂、东圃等改善地。其中，天河北以轻奢和 客为主，价格在6.0-8.0万/㎡之间。车陂、东圃则分部多个住宅、 及别墅产品，价格在2.8-7.0万/㎡之间。

令人惊喜的是，相较于顶豪的精工定制，轻奢的第二梯队也弱化了在地段、户型上的比重，在产品上精工细磨，造出特色。

其中，位处天河北的天河金茂广场将目光放在了绿金科技住宅的打造上。金茂品质+12大绿金科技，刷新豪宅的全新定义，狠抓购房者记忆痛点。而位于车陂的佳兆业壹号则将重点放在户型享受上。6. 的90㎡复式、6.6米 的139- 156㎡复式、6.9米 的243㎡复式、10.2米 的322㎡复式，根据 及面积大小的改变，对轻奢住宅进行重新划分。

总结：

通篇看下来不难发现，对于海珠/荔湾/越秀/天河四区来说，较为适合的便是改善购房者和轻奢置业者。楼盘虽然众多，但在价格、区位、交通上皆能满足自己要求的楼盘，并不甚多。

令人惊喜的是，除了 梯队的高级定制化产品外，我们也见到了第二梯队在产品上做出的突破和改变。近段时间推出的新品，无论是海德公馆也好，天河金茂广场、佳兆业壹号也罢，都在高品质住宅的路上越走越远，打造自身特色。相信随着这一改变的开端，市面上楼盘会突破固有的价格、区位竞争，在品质、特色的路上越走越远，有更多令人惊喜的产品出世。