即将在下周开启的11月广州土拍大戏中，南沙将有5宗住宅用地出售。截止11月15日，位于黄阁大道东的2016NJY-5地块成为开拍前报价多的地块，目前已有5家报名，高报价达65330万元，折合楼面价6245元/平。那么，这块地究竟条件如何，中原研究部带来新的踩地报告。

黄阁2005年之前原属于番禺，05年划入南沙区，为广州市南沙区黄阁镇。虽然围绕中心镇区有一定的生活配套、商业广场，但规模不及同区的金洲板块；同时由于黄阁目前主要定位为发展汽车制造以及相关产业，因此生活气息相对不及金洲、蕉门河一带浓厚；

在该板块布局的一手楼盘数量较少，而且主要为占地面积较大的楼盘，依赖楼盘自建配套满足业主需要。

土拍情况：近2年无新住宅用地出让

从土拍情况来看，2014年至今该板块暂无住宅用地公开出让，上一次挂牌需要追溯到2013年9月，当时保利置业以总价30.3亿拍下位于黄阁汽车城南部的地块，成交楼面价5224元/平，溢价率51.3%；在当时南沙市场热度欠奉的情况下有如此高的溢价，实属少见；

目前该地块建成南沙保利城项目，带装修均价为15000元/平，定价在南沙区中属适中水平，同价位可以选择的空间较大，由于该盘离丰田汽车厂近，因此客源以汽车厂员工为主；

而本次即将出让的地块起拍楼面价已达6053元/平，且占地面积远小于同区域楼盘，离人口稠密区黄阁汽车城较远；因此如何平衡地块价格和日后产品的定位，则相当考验开发商的脑洞。

供求情况：非住宅集中区供应量少

从供应数据来看，从2016年1月至今黄阁板块一手住宅供应量为3.07万平方米，远低于金洲、蕉门河等其余几个传统南沙置业片区；2015年以来该板块供货基本上来自于南沙保利城和万科南方公元两个楼盘。

从成交情况来看，2016年1月至10月该板块共网签一手单位1517宗，同比2015年同期1534宗回落1.1%；成交面积方面2016年1-10月共网签13.97万平方米，同比2015年同期13.62万平上升2%，两年之间的比较基本持平，主要是该区在供求方面一直维持比较低而平稳的水平。

未来规划：主要围绕汽车城概念

目前黄阁主要通过叠加南沙的保税政策，建设保税进口汽车展示中心，吸引更多上下游产业企业进驻，将汽车产业打造成南沙个千亿元级别的产业集群。从楼市的角度而言，一方面汽车产业的发展会带来大量的劳动人口，劳动人口有较大的机率可转化为居住需求；

但另一方面根据中原研究部走访发现，由于侧重于汽车产业的发展，目前板块内缺少生活配套、商业广场的布局，此外大量货车、化学品运输车来往，这都将影响在该地居住的舒适性。