房地产市场商圈系列之核心商圈篇

三大商圈 PK 业内人士认为中华广场商圈档次难提升 江南西商圈或青黄不接

曾先生是广州商铺 市场上的典型“掘金者”，从经营实业到 江南西商铺、中华广场商铺，成熟的几大商圈都有所涉足。其中在四五年前以800万~900万元投入的中华广场商圈商铺，目前市价已经 ，租金也从4万~5万元/月涨至10万元/月左右。

随着房地产市场 风向标的转变，商业地产成为香饽饽，但是 门槛高、个性强的商铺 很“玄乎”， 是天河城、中华广场、江南西三大成熟商圈到底是互补还是竞争的关系？商铺市值 ， 是否下降，还有没有空间？一线商铺之外，二、三线甚至四、五线商铺是否有 价值？

广州主要商圈分布图。（来源：中原地产研究一部）

先买“成长性”商圈商铺

日前在上海举行的2012零售地产全球峰会上，仲量联行与国际购物 协会（ICSC）共同发布了一份名为《重新定义零售地产 》的全球研究报告，称在今后十年，零售地产 占商业地产 总额的比例将接近30%，而该比例在上个十年为24%； 中国在仲量联行“零售地产发展动力指数”中位居榜首。自“限购令”出台， 市场风向标转向商业地产，不少住宅 者将多套住宅“倾巢而出”，集结资金一举投向商业地产。

曾在大中介行商业部门任职一线顾问多年的唐惠洪也趁此良机摇身一变为专门为商铺 者服务的“唐人置业”的总经理。在他的客户群中，他印象 为深刻的就是曾先生。

2008年金融危机发生，曾先生反倒加大 力度。他首先考虑的是当时还未有广百百货和各大品牌进驻的江南西商圈，理由是可以获得更大的利润空间。买下江南西商铺后，曾先生信心大增，把眼光放到了更为成熟和稳定的中华广场商圈。

再买稳定成熟商圈商铺

曾先生 的就是中山三路上 烈士陵园的一栋两层物业。这栋物业首层为160平方米左右，总价为800万~900万元之间，均价为5万~6万元/平方米左右。

买下后，他将这个门面较大的商铺一分为二，带上二楼楼梯的一半商铺租给发廊，另一半租给赛百味，总租金超过5万元/月。按900万元的总成交价计算，年 超过6.6%。唐惠洪透露，目前市价为1600万元~1800万元之间，租金约为500元/平方米/月，即业主每个月可有9万~10万元租金入袋。

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和2008年境遇相似，2011年，在 严调控环境下，楼市传统旺季成交量同比大跌，“金九银十”褪色为“铜九铁十”。 2012年，又即将迎来又一个 时期的金九银十。今年三月份开始，楼市强势回暖，成交量连续5个月稳居高位，个别城市成交量、价甚至刷新历史新高，然而随着市场的回暖，调控加码的声音此起彼伏。在面对强大的市场需求以及新一轮新政或将出台的舆论压力下，今年的传统楼市旺季将如何演变？能否在2011年“爽约”后顺利回归成为业界关注的焦点。广州搜房网上线大型策划，直击“金九银十”广州楼市，将从购房心态、新盘新货、折扣优惠、产品特点、土地市场、房企策略、区域成交等多角度为您传递市场资讯，深度剖析市场态势。同时，还将为作为购房者的您提供旺季导购信息，48大 盘点、区域置业分析、房企市场对垒、跑赢100万的抉择、500万的抉择等，更多详情敬请关注广州搜房网