主题：广州房价五年来上涨32.5%

过去几年来房地产市场的分化态势，正在房价指标上鲜明体现。

根据国家统计局的数据，今年11月，全国70个大中城市中，有33个城市的新建商品住宅价格出现环比上涨，比10月增加6个；二手住宅价格上涨的城市有40个，比10月增加2个。房价整体呈现出加速上涨的趋势。

太平戴维斯根据上述数据统计发现，过去五年来，一线城市房价累计上涨45.53%，涨幅明显。相比之下，二线城市的涨幅仅为10.73%。同期，三四线城市房价同比涨幅不断递减。

随着楼市的区域分化，房价也呈现出分化态势。多家机构指出，这种趋势并未终止，未来一线城市的房价仍有上涨动力，二三线城市则会继续上涨乏力局面。

一线城市房价涨幅4倍于二线

根据城市等级的差别，太平戴维斯将纳入统计局统计的70个大中城市进行分类，分为4个一线城市，16个二线城市，24个三线城市，其余的列为四线城市和五线城市。

环比来看，不同城市之间的房价变化差距不大，但若拉长时间轴，可见房价分化十分明显。据统计，今年11月，70个大中城市的新建商品住宅价格平均同比下降0.37%。其中，一线城市价格上涨19.45%，二线城市仅上涨0.87%。三四五线城市的房价则呈现负增长。

从上述变化可以看出，过去一年来，一线城市房价平均上涨两成。其余大部分城市的房价出现下跌，只有少部分城市房价微涨。

若以2010年12月的房价为基准，过去五年来，70个大中城市的新建商品住宅价格平均上涨9.34%。其中，一线城市上涨45.53%，远高于平均水平。二三四五线城市房价的平均涨幅分别为10.73%、7.01%、5.97%和4.53%。

山西内蒙仍为“重灾区”

过去几年来，“分化”成为房地产市场的主旋律。在一位不愿具名的分析师看来，资本流向是决定这种分化的主要因素。

“2010年以后，房地产企业的布局开始从二三线城市向一线城市收缩。房地产资金大量向一线城市回流，但由于供应不足，造成这几年一线城市的土地争夺十分激烈，土地成本上涨明显。”该分析师表示。

这种情况在今年达到。根据中原地产统计，截至12月中旬，今年我国20大标杆房企拿地金额已累计至4429.93亿元，同比涨幅高达21%，成为仅次于2013年的历史第二高点。其中，20大标杆房企在一线城市拿地金额比例历史性突破了50%，达到50.6%。

但同期，一线城市仅推出土地516宗，合计土地规划建筑面积为5318.7万平方米，为近6年来。平均楼面价为9075元/平方米，同比上涨了18.9%，创历史新高。

太平戴维斯认为，因近期住宅成交强劲，一线城市待售库存接近水平。四座一线城市持续吸引公司开业或扩张，推动就业、人口流入和薪酬增加，同时亦吸引来自其他城市的财富。这些因素均对住宅价格起到支撑作用，预计未来房价将继续保持上扬态势。

相比之下，三四线城市因此前的过度开发，如今库存高企不下。中国房地产业协会原副会长朱中一认为，一些三四线城市和部分二线城市库存规模较大，是当前房地产市场面临的一项重要问题。

安信证券的报告指出，截至10月末，我国房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米，其中包括待售面积6.86亿平方米、尚未开工的企业拿地42.3亿平方米、在建商品房库存约49.1亿平方米。

从区域分布来看，辽宁、山东、山西、内蒙古为“严重过剩”区域。其中，营口的供需比已达到338.1%，鄂尔多斯、乌兰察布的供需比分别达到280.7%和293.7%。吉林、湖南、贵州、云南、青海等地，则属于“轻度过剩”。

业内人士表示，市场分化的趋势还将持续。一线城市房价上涨动力仍然较足，三四线因为库存值过高，即使有信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。