如果问最近哪个项目最热，答案是珠江·天河都荟。在广州房天下的人气榜排行上，珠江·天河都荟力压群雄，位居第一位。

而最近项目也是好消息不断，最重磅的莫过于官宣了公办九年一贯制学校，引入广州中学教育集团进行办学。作为一个“学铁商”兼备的六边形项目，落地名校无疑让项目火上加火。

实际上，项目从拿地起就备受关注，毕竟项目周边配套之密、含金量之高，在目前的天河市场比较少见，加上在产品上注入了不少新突破，整体来说都十分吸睛。自从正式开放销售中心以来，每天的客户来访量也是节节上升，如在传统楼市淡季的清明节假期，项目的来访人数也突破了6000组，可谓逆势走强。

这样的人气热盘，我们怎么能错过呢？本期的【楼盘测评】将从地段、配套、园林、环境、户型等软硬指标出发，一起来看看珠江·天河都荟的实力到底有多厚！

地段测评：四星半

占领科城中轴核心，不可替代的资产价值护城河

珠江·天河都荟选址在天河智慧城，作为广州未来的科创版图上的关键节点，天河智慧城被誉为广州的“硅谷”。

根据国务院批复的《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》明确提出，要优化构建“一带一轴、三核四极”的空间结构，其中的“一轴”——活力创新轴，正是广州迈向科技时代、湾区时代的重要功能轴线。

天河智慧城是拥有千亿产值的CTD代表，汇聚了包括网易、小鹏汽车、极飞科技等在内的2500多家领军科技企业，拥有国家级高新区、省级高新区以及7个国家级创新平台，科创力拉满。科技产业浓度高的天河智慧城，无疑代表着广州的产业未来。

从楼市的角度看，市场正加速分化，产业驱动的板块逐渐成为财富高地。天河都荟占领着科技中轴的核心位置，坐拥产业势能带来的高资源配套汇集，以及人才红利带来高净值购买力。

从短期发展来看，产业高地上的品质住宅供应端长期受限。以天河智慧城为例，近5年仅出让2宗住宅用地，且容积率严控在 2.0-3.0，远低于普通居住区（4.0+），推动房价水平企稳甚至稳步上涨。另一方面，产业高地聚集大量科技新贵、企业高管、海归人才，对品质住宅需求旺盛，租金溢价也较为显著。

从中期发展来看，政府通常对产业高地的基建、教育、医疗资源优先投入，提升区域价值天花板。长期来看，高知客群+稀缺土地，将使产业高地上的品质住宅逐渐形成穿越周期的硬通货属性。

配套测评：五星

优质配套高浓度，学铁商全维拉满

珠江·天河都荟坐拥“学铁商”三大居住核心要素，全面书写满配大盘的便利宜居度。

首先是教育，珠江·天河都荟配建一所幼儿园，解决低龄儿童接送难题。而项目北侧的教育用地建设为公办九年一贯制学校，引入广州中学教育集团办学。未开盘即引入名校，完全补齐项目之前的教育短板，大大提升了项目的品牌稀缺性，拉开了与周边竞品的价值差距。

要知道，广州中学教育集团是广东省首批61所优秀教育集团之一，旗下广州中学、汇景实验学校、龙口西小学、华阳小学（集团）等名校，其中广州中学，更是天河的龙头名校。珠江·天河都荟确定与广州中学合作，无疑全方位保障了师资和教学质量。而在确定性方面，九年一贯制也保证了升学的连贯性，免除升初中的摇号干扰与烦劳。

其次是地铁，项目距离21号线天河智慧城站直线距离约600米，五站即可畅达“珠金琶”，串联多个核心板块，通勤效率杠杠的。对比天河同区楼盘，举步即达的天河地铁盘不超过15个，天河都荟是天河少有的真正地铁新盘。而且从地铁口沿路走来，经过的均是商场、写字楼、公寓等高端配套设施，路程舒适，是片区城市景观与配套的精华所在。

再者是商业，项目楼下约300米就有广百广场、时代E-Park、大悦汇等邻近成熟业态。近在家门却又能避免商业体的噪音扰民与生活污染。同时动动脚尖，吃喝玩乐一站式解决。放眼市区，拥有如此之多近在家门口前、已开业的商业中心，繁华指数爆表。

环境测评：四星

背山临水近公园，天河东生态人居标杆

天河都荟手握产城兴旺与主城繁华便捷的同时，还坐拥城央稀缺的生态价值。项目背靠火炉山森林公园，东临杨梅河，毗邻大观湿地公园，背山临水，被真生态包围。业主推窗即享自然，为健康人居上大分。

天河智慧城是目前市区少有的环境低密产业高地，生态价值有望赋能资产潜力。研究表明，邻近大型公园的住宅租金溢价10%-15%，二手房价抗跌性更强。而天河智慧城规划多个生态公园，未来将形成“科创+生态”双IP，进一步拉升区域价值。

珠江·天河都荟通过稀缺自然资源与城市功能的深度绑定，为资产长期保值增值提供双重保障。对于注重健康生活与自然体验的购房者，该项目堪称天河东楼市的“生态人居标杆”。

社区测评：五星

全南向低密高奢社区，成就中轴新贵人居范

好的地块条件，有利于更好地打造品质社区。天河都荟首开北地块容积率仅2.0，自带高端豪宅的舒适基因。整个社区因地制宜，沿着超长的南向面宽排布户户朝南的小高层和高层住宅。

这样的设计，既可大幅降低公摊面积，推高得房率，又能通过南低北高排布，保证前后排有充足楼间距，使得日照采光更佳。例如，仅14-15F板式T2独栋，每户均有超长南向大面宽×超强南北对流，还能享受专梯入户。

此外，项目首二层为6米层高的入户大堂，即住宅起始层相当于别人的3F。这一来，不仅增加了社区公共活动空间，还保证了低楼层的开阔视野和优良通风采光，有效降噪、防潮，全方位提升了居住舒适度。

这样的抬高式设计，也有利于打造一个气派门楼。根据效果图，社区主入口是一个两层高的透明盒子，金属色系搭配大面屏玻璃，将高级简约和尊贵气派融为一体。

园林与社区配套方面，项目更是诚意满满。首开的北地块园林，规划了童趣乐园、长者活动区、露天双泳池等7大主题功能区，公共园林配套相当齐全。健身房、书吧、瑜伽等休闲会所功能一应俱全，满足业主多元需求。

户型测评：五星

好房不止一点，超配产品力碾压全市

珠江·天河都荟首推建面约72-152㎡5个面积段户型，从小户型到大平层，刚需和改善型买家都有绝佳选择，使用率更是高达120%。要知道，放眼全天河，天河都荟都是首个。

新规产品的内卷大战下，天河都荟以同等面积“多一点”打出自己独特的优势，用超配产品力碾压市场标准。

高一点：每户层高抬高至约3.15~3.3米，即使装上装饰吊灯后都毫不压抑，且拥有更充足的光线、更通透的空气、更开阔的视野，居住舒适度直接跃升一个等级。

多一点：高达120%的使用率，同样的面积，住得更宽敞，功能空间具备“成长性”。

宽一点：飘窗加深至800mm（市场主流500mm），不仅将窗外的美景一览无余，更为居住空间注入了更多可能，例如可打造成梳妆台、衣柜、阅读角等。

阔一点：约152平墅级小高层设计有超9米阳台，加上电梯入户+约3.3米层高+约6米巨幕方厅，格局豪横。

智一点：携手华为鸿蒙智家，构建全屋智能生态（PLC布线+智能门窗+健康监测）。

具体户型产品方面，也是优势满满。

例如建面约85平3房户型，做到了南向四开间，超12.2米面宽，照顾到全客厅与每个房间的采光通风。全屋可灵活改造，去掉书房的非承重墙，就能达到一个超40平LDKG无界方厅。连接上6米双面宽景观阳台，阔绰尺度甚至超越传统120平大户型。带环幕飘窗的主卧，可配置一个实用性超强的衣帽间，且主卫的门不会正对大床。

建面约123平4房户型，做到南北对流，带一个可放置杂物的玄关，拥有5.8米超宽方厅连通大景观阳台，南向卧室可放1.8米大床，主卧带独立衣帽间，两个南向次卧也做了可分可合的设计，整体灵活性更强。

建面约152平4房户型，2梯2户私梯入户，还没进门就是超10平候梯前厅，私密性极佳；顶配豪宅的南向6开间，南侧景观阳台长约9.1米，北侧为家政阳台，南北对流双阳台，东南望河景西北望园景；约21米超长面宽设计，主要功能区都能望景；双套房设计，四个卧室均能放置1.8米双人大床，星级酒店主卧套房，配备U型衣帽间与独立卫浴；超70㎡LDKG无界方厅，搭配开放式中西结合厨房，打开生活的各种可能。

测评总结：

珠江·天河都荟以“科创中轴+生态低密+全维配套+新规产品”为核心竞争力，是天河东部稀缺的高成长性改善盘，适合注重资产保值与宜居品质的科创精英及置换家庭。