广州，2025年1月3日—— 戴德梁行举办了2024年度商办市场回顾及展望新闻发布会。会上发布数据显示，2024年广州甲级写字楼市场共迎来17.3万平方米新增供应，全市存量录得666.8万平方米。累计净吸纳量较去年同比上升40%至12.7万平方米。空置率与去年同期基本持平，仅同比微升0.2个百分点至18.9%。受供需两端的影响，四季度全市平均租金环比下降4.1%至每月每平方米131.5元。零售市场方面，2024年全市优质购物中心总存量共录得583万平方米。核心商圈表现坚挺，但非核心商圈品牌租赁需求减弱，影响空置率环比上升0.6个百分点至8.5%，租金环比下降2.4%至每月每平方米691.1元。在广州首店首发政策的带动下，2024年优质购物中心迎来近90家知名首店落地，相比去年强势增长87%。

甲级写字楼市场

全年净吸纳回升，供应端灵活策略保去化

2024年全年，广州甲级写字楼市场共迎来17.3万平方米新增供应，供应节奏有所放缓。全市存量录得666.8万平方米，较去年同比微升2.7%。受供需两端的影响，租金水平继续下探，四季度全市平均租金同比下降12.2%至每月每平方米131.5元。需求方面，企业在成本控制的压力下，持续采取谨慎的租赁策略；供应方面，业主为保障去化，继续以价换量，给出更灵活的商务条款，包括免租期延长、提供优惠车位、定制化装修等。

在租金下行的刺激下，部分企业抓住议价优势换到品质更高的物业，搬迁类需求一定程度活跃了租赁市场，从而带动了吸纳量的回升，年内全市累计净吸纳量为12.7万平方米，较去年同比上升40%; 全市甲级写字楼市场空置率与去年同期基本持平，仅同比微升0.2个百分点至18.9%。其中，琶洲商务区凭借突出的租金优势，叠加日趋完善的交通配套，加速吸纳来自传统商务区的客户，租赁活跃度持续攀升。四季度，琶洲商务区空置率环比下降0.8个百分点，净吸纳量超过1.5万平方米，同比上升118%。

图1：广州甲级写字楼市场历年租金&空置率

数据来源：戴德梁行

TMT需求回归 琶洲成科技类企业首选

纵观2024年全年，企业在租赁活动上表现保守，谈判周期延长，以成本控制为核心的企业搬迁和续租活动仍然主导市场。全市甲级物业租赁成交依然集中在专业服务业、TMT和金融业。专业服务业是广州甲级写字楼租赁市场的主力，占全年总成交面积的24.6%，其中法律、咨询、健康等细分领域支撑了市场成交。另外，TMT行业需求有所回归，以18.3%的占比位列第二。琶洲商务区因其产业集聚优势，成为科技类企业入驻的首选，年内录得TMT企业租赁成交面积约七成位于琶洲商务区。受数个来自银行、保险等企业的大面积成交推动，四季度金融业的租赁需求有所提升，推升全年占比至11.8%。

图2：广州2024年写字楼租赁需求行业占比（按面积计）

数据来源：戴德梁行广州研究部

未来展望：巨量供应下租金承压 珠琶金黄金三角初现

预计2025年将有约100万平方米新增供应入市，主要分布在琶洲和国际金融城。对此，戴德梁行广州公司总经理罗进良表示：“2024年表现亮眼的琶洲商务区正迈入成熟发展的新纪元。金融城方面，2025年将是其基础建设的关键完成阶段，它将成为众多企业选址的新焦点，与珠江新城和琶洲商务区初步形成黄金三角，为市场格局带来变量。”预计在2028年，广州的甲级写字楼存量将突破1000万平方米，板块持续向东延伸。对此罗进良补充表示：“广州甲级写字楼市场未来的供应量相对存量的占比较高，从全国范围来看都属靠前，租金和空置率将在未来一段时间持续承压。但这也意味着市场有了更多高性价比的办公空间供企业选择，为广州产业的发展提供了充分的支撑。”

图3：广州甲级写字楼市场历年新增供应及未来供应分布

数据来源：戴德梁行广州研究部

优质零售市场

核心商圈表现坚挺，全市租金承压

2024年广州消费市场平稳运行。前11月，全市社会消费品零售总额突破万亿，达10222.32亿元，处于全国前列。随着广州塔广场在四季度的入市，2024年全市优质购物中心总存量共录得583万平方米，为品牌方带来了更丰富的落位选择。

核心商圈内的标杆项目仍是品牌拓展的首选，因此体育中心、珠江新城商圈租金保持更强的韧性，尽管部分购物中心进行调整改造，但空置面积得以快速填补，空置率保持稳定;而非核心商圈品牌租赁需求减弱，项目间竞争加剧，影响全市优质购物中心空置率环比上升0.6个百分点至8.5%。面对租赁需求放缓，部分购物中心为保障项目入驻率，适度降低了租金预期，全市租金环比下降2.4%至每月每平方米691.1元。

图4 广州高端零售市场平均租金及空置率

首店政策加速优质品牌落地，体验型消费热度攀升

品牌方面，在广州首店首发政策的带动下，商业项目引进首店的步伐加快，观察到年内仅优质购物中心就有近90家知名首店落地，相比去年大幅增长87%。从业态上来看，这些首店主要集中在高端零售和餐饮，包括奢侈品百货品牌COSCIA蔻莎、诺悠翩雅Loro Piana、萨洛蒙Salomon、庆春朴门等。对此戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端表示：“首店首发政策成效斐然，是品牌对广州营商环境优化的认可，反映了广州作为消费中心城市的魅力。首店‘扎堆’的入驻，将进一步提升广州的国际形象和消费层次。”

除此之外，为消费者提供情绪价值的体验型业态愈发受到青睐，成为新的消费增长点。今年以来，观察到Livehouse、脱口秀、室内动物园等娱乐体验式业态日渐丰富，并陆续进驻购物中心。宏观数据显示，全市前三季度文艺创作表演、文化活动服务营业收入同比分别增长50.6%和28.7%。消费者对体验型消费的需求增加，对实体商业的运营管理能力提出了更高要求。

未来展望

面对深刻调整的市场需求，开发商更加谨慎，部分项目开业计划有所推迟。结合项目的建设和招商进度，2025年全年广州将迎来约74万平方米的优质购物中心，其中超过半数位于中心城区。对此戴德梁行广州商业部负责人孙斌表示：“随着广州建设国际消费中心城市的进一步推进，白鹅潭、长隆万博和广州塔-琶洲等几大世界级商圈也在加速建设，将深耕自身时尚商贸、文化旅游、数字产业等优势基因形成具有自身特色竞争力的消费生态，此外一方东山、城市之丘等一批“非标商业”亦正入局主流消费趋势,将为广州市场提供更为多元、垂直的消费社交场景。