2021年，随着金融机构端的“两道红线”及土地端的“两集中”政策的相继实施，行业加速洗牌，同时，房企内部接连出现债务违约等问题。此外，商品房预售资金监管趋严，房企销售回款融资不畅，行业步入调整期。2021年全年，由于房地产市场调控措施不断趋严，房企承压明显，但仍有部分稳健型企业逆势突围，业绩表现较佳。

销售业绩逆势增长，稳居行业头部

2021年200企业销售额平均增速为4.2%，远低于2017年的36.9%，行业进入降速求稳通道特征明显。此外，企业阵营分化加剧，200企业分阵营增速呈现倒V形，300-500亿阵营企业增速较高，为16.0%，其余各阵营企业增速同比均有所放缓。在严格的房地产调控政策下，行业发展规模逐渐趋稳，200企业业绩增长也逐步放缓。

图：200企业分阵营销售均值及增速

数据来源：中指数据CREIS，中指地主

在此背景下，碧桂园连续12个月稳居榜首，领跑房地产行业。2021年，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平米。根据中指研究院发布的《房地产企业销售业绩200" wah-hotarea="click">2021中国房地产企业销售业绩200》，碧桂园该两项指标均稳居行业榜首，强势蝉联多年销冠。

2021年，房地产成交“前高后低”，下半年市场整体遇冷，房企销售业绩表现整体不及上半年和去年同期。在新的行业格局下，碧桂园在同央企、国企以及部分稳健经营的头部民企激烈的行业竞争中保持了稳固优势，展现出了较强的经营韧性，得益于其“双营发力”。

经营策略精准灵活，运营细节环环相扣，夯实业绩发展基础。面对2021年房地产行业的调整期，碧桂园审时度势，积极转变经营策略。围绕“以销定产、以收定支、腾笼换鸟”的方针，高效落实市场研判、设计策划、招标实施每个阶段的细节，从而降低无效支出，确保现金流在严峻外部形势下保持稳定充足。此外，强化第三方工程巡检，提升基础产品力。一系列举措为碧桂园业绩的稳步提升，奠定了重要基础。

营销建设紧跟时代发展，线上线下灵活调配，助力业绩快速提升。碧桂园在行业内率先通过抖音、微信等平台试水“55购房节”制造营销热点，亦积极联合电商平台，利用节日热度进行进行营销。2020年初，受疫情影响，碧桂园灵活调整营销策略，依托“凤凰云”一站式线上购房平台，同时，试水直播售楼，线上线下灵活调配，多项举措并举助力销售业绩快速提升。

“四维”发力，牢铸经营韧性

1. 聚焦三四线布局，深耕城镇化未来

图：2021年50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况 

数据来源：中指数据CREIS，中指地主（点击试用）

数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地

50家代表房企2021年在一线城市拿地面积占比所上升，二线城市拿地面积下降。其中，一线城市拿地面积占比上升1.4个百分点，二线城市拿地面积下降1.4个百分点，房企在一线城市拿地力度加大。从各城市群拿地面积来看，长三角依旧领跑各城市群。2021年50家代表房企在长三角、成渝和京津冀城市群拿地面积占比均有所上升，房企拿地关注热点区域城市趋势显著。

碧桂园始终坚持自身研判，聚焦中国新型城镇化发展前景。2021年1-11月，碧桂园获取土地新项目占比96%。其中，按权益面积占比划分城市类型，位于三四线目标三四线城市占比高达83%，位于二线目标二线城市的约占12%，其余占比5%。

图：2021年碧桂园城市布局情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

2. 产品系精准研判市场，产品观紧贴民生需求

随着房地产行业进入平稳发展期，行业逐渐从土地红利、金融红利步入管理红利时代。产品与服务的高质量发展逐渐取代规模扩张的传统模式成为房企的行业关键取胜因素。房地产企业立足品牌价值重塑，对产品持续迭代研发，以高品质赢得市场，从而持续提升品牌影响力。碧桂园作为头部房企，在品牌价值提升上始终砥砺前进，不断打磨产品系，持续塑造产品观。

“星府云天”四大产品系再度升级“碧U好房”新概念，碧桂园精研市场需求痛点，持续打造好房子产品。碧桂园通过对450万户业主居住需求进行深入调研，细心观察居民亟待解决的生活痛点，认真总结当代人居的发展趋势，围绕“的实用主义”核心，聚焦“产品和服务”两大维度，为大众精心绘就新时代“理想家园”的范本。2021年，碧桂园举办新产品系线上发布会，在原有“提质控速”基础上，进一步启动了聚焦产品力和安全质量提升的“强基行动”，发布“星、府、云、天”四大产品系。目前，碧桂园四大产品系在已有400多个项目落地。集团坚持高质量标准化体系的搭建，在技术工艺、产品品质及材料性能等多维度创新优化，在绿色建筑、装配式、被动房等研究领域取得技术突破，正在研发高新课题30余项。

此外，2021年，碧桂园对“碧U好房”概念进行全面焕新，在匠造“好房子”的道路上持续发力。“碧U好房”围绕邻里、健康、服务、品智、安全的5U生活进行升级改造，不断提升消费者的居住体验，让每一处细节都显得实用，既有前瞻，更处处关照业主生活。

图：“星·府·云·天” 四大产品系

在探索民生需求至臻之余，逐步形成独特的产品观。碧桂园从购房者的角度出发，秉持不浪费、精品质、真正适合的亲民原则，在地价、房价高企的今天始终在产品上不断追求品质与实用的限度平衡。

此外，提升城乡居住品质是破题城镇化发展的首要任务，碧桂园始终坚持深耕探索。2021年，碧桂园连续第三年将“全竞提升”作为年度主题，进一步通过自我检视全面提升全周期综合竞争力，迈向高质量发展阶段。经过两年多发展，全竞提升已进入深水区，但仍有提升空间。

3. 稳健财务管控不惧“房企寒冬”，充足现金流“行稳致远”

2021年以来，各类房地产调控政策频出，融资环境收紧不放松，加之正逢“偿债高峰年”，房企债务违约事件频繁发生，其中不乏头部房企出现到期债务或理财产品兑付等严峻财务问题。

碧桂园重点以回款和现金流作为考核区域的重点，追求有现金流的利润和有利润的现金流。根据碧桂园财报显示，上半年公司权益回款率90%，已连续6年达到90%或以上；净负债率仅49.7%，已连续多年保持低于70%；期末融资成本约5.39%，较去年底下降17个基点。截至6月底，公司可动用现金余额达1862.4亿元，现金流较为充裕。

此外，从“三条红线”指标来看，目前碧桂园处于较为健康的黄档，仅扣除预收款的资产负债率略高于红线要求，但指标逐步向好，从去年年底的80%下降至77%，未来发展趋势稳步提升。

4. 适时调整组织架构，稳步强化跨周期能力

面对市场的挑战和变化，碧桂园始终坚持灵活调整以适应市场，保持组织活性，避免僵化和大公司病。公司主动推行一系列组织变革，通过区域裂变，有的放矢地激发企业内部活力和组织效能，提升穿越周期的能力。2021年底，碧桂园精简区域公司，通过有序推进跨区域整合，提升区域集中度和资源使用效能，降低运营成本，努力实现“市场、人员、资源”的整合协同。

以上四个维度铸就碧桂园集团核心竞争力，不断提升经营韧性，未来稳步拓展商业版图。

图：碧桂园核心竞争力构成

未来发展展望

凭借稳健的财务状况、的运营能力和可持续的发展预期，碧桂园已形成穿越周期的发展模式。而且，碧桂园备受全球评级公司和主要金融机构的认可。下半年至今，三大国际评级机构密集下调房企评级及展望共130余次，甚至部分未出现债务违约的企业也遭遇评级下调。在此背景下，国内外诸多知名评级机构仍看好碧桂园财务状况及未来发展空间，给予较高投资评级。

碧桂园作为稳健型房企具备更高的韧性，更强的抗风险能力以及更快的修复期。在市场行情好转时更有利于抓住机会窗口。伴随着央行、高层多次表态，房企的融资环境近期有所“回暖”，以保利发展、招商蛇口为代表的央企地产和以碧桂园为首的民营头部房企，相继发行债券或其他融资工具，持续获机构及市场看好。碧桂园的融资能力在行业具备领先水平，从其融资成本来看，常年处于低位水平。随着流动性放松，碧桂园将凭借自身稳健的财务结构和融资优势获得更多市场资源和机会，乘势而上。