4月26-4月27日，历时两天，广州史诗土拍42 宗地成功出让！狂揽906亿，可谓盘满钵满。值得一提的是，阔别土拍9年的知识城，也终于迎来土地供应，引来众多金主疯狂围堵。最终，知识城两宗地块的溢价均达到45%， 楼面价高达2.7万+。不难预见，待项目入市，房价必将刺破五六万的天花板！换句话讲，现在入手知识城房子，可谓稳赚不赔的买卖。

而今天我们要测评的楼盘，也处于当红知识城版块内，建面约70万方的巨无霸楼盘——越秀TOD·星汇城。

评测维度：区域价值、 交通、 配套、小区规划、 户型、品牌六个维度。

评分范围：为1-5分。

评分标准：主客观相结合。

区域价值：4.6分

亮点：项目扼守知识城南大门，潜力无限

越秀TOD·星汇城，位于广州中新知识城门户，扼守知识城南大门——镇龙版块，直线距离镇龙地铁站C出口仅约16米。

镇龙是知识城、广州科教城、永和开发区、增城开发区等四大板块的交汇中心，历来是西进市区，北上从化，东入增城、河源、潮汕，南下新塘、莞深的中转站。

此外，得益于地理位置的优势，镇龙TOD项目应运而生。镇龙TOD之所以被看好，是因为交通的利好不断，未来将打造成广州市东部综合交通枢纽中心，通过该交通枢纽，可便捷通勤广州各区。同时，镇龙TOD还将成为连接广州、东莞、深圳三市的快速交通通道，为版块增值带来更多附加价值。

正所谓，路通财通，在TOD强大模式的发展之下，镇龙的发展潜力不容小觑，人口红利等利好也必将接踵而至。而作为离镇龙地铁站最近的越秀TOD·星汇城，一切利好必将首当其冲。

总结：

镇龙作为知识城、广州科教城、永和开发区、增城开发区等四大版块的交汇中心，必将辐射各大版块利好，加上TOD枢纽的重磅打造，未来便捷通勤广州、东莞、深圳，潜力无限。越秀TOD·星汇城作为离镇龙地铁口最近的项目，益。不足之处就是镇龙TOD交通枢纽，建设完善还需要一定的时间。

交通：4.6分

亮点：真正地铁盘，享4331立体交通路网

越秀TOD·星汇城是名副其实的地铁盘，直线距离镇龙地铁站仅约16米。同时，还享有4331立体交通路网。

*4轨道指：【地铁14号线】（已运营）、【地铁21号线】（已运营）、【新白广城轨】（在建）、【27号线】（规划中），3高速指：【增天高速】（在建）、【花莞高速】（已通车）、【广河高速】（已通车），3快速路指：【广汕快速路】（在建）【九龙大道快速路】（在建）【永九快速路】（在建），1客运站。

其中，镇龙站作为21号线的快车站，快线1站可到科学城（苏元站），2站可达天河大观南路站，一线员村。此外，在镇龙站还可换乘地铁14号线知识城支线。

而从地铁口出来，30米开外就是在建的新白广城际，可以快速到达新塘TOD、白云机场、深圳机场等。50米开外有广汕高速，但周边还是比较空白的状态。此外，项目周边还有包括广佛高速、增天高速、花莞高速、广河高速， 路面覆盖面广泛。

总结：

越秀TOD·星汇城镇龙TOD枢纽上盖，直享4轨道3高速3快速路1有轨电车立体交通路网，无论乘坐公共交通还是自驾出行，均十分便利。不足之处就是项目太近地铁，噪音这块还是有点影响。

配套：4.5分

亮点：规划配套齐全，项目背山环湖环境好

教育方面，越秀TOD·星汇城自身配有24班小学，18班幼儿园，以及托儿所和公共图书馆，书香氛围浓郁。无论从安全、省时，还是小孩子的健康（拥有更充足睡眠），均有保障，让家长后顾无忧。

与此同时，项目旁边就有广外附设增城实验学校，步行可达，省一级学校的建设标准，是涵盖幼儿园、小学、初中以及高中（国际）的15年一贯制学校，办学规模可达4000个学位。

此外，去年7月，原镇龙中学新挂牌为玉岩实验学校，借势玉岩中学及集团内部的优质资源，进一步提升教育教学水平。

至于商业配套，星汇城自带建面约8000平方米的商业街，涵盖生鲜商超、餐饮、零售等业态，未来镇龙周边还将配建五星级酒店、农贸市场，以及公共服务设施等，将集中解决地段配套不足的问题。

此外，项目10内可以到达绿地缤纷城、合景悠方购物中心等大型商城，项目约3公里外有美佳购物广场。如果乘坐地铁，快线1个站就能到萝岗的万达广场，基本满足生活所需。

医疗方面，项目周边有萝岗红十字医院、中大肿瘤防治中心等大型三甲医疗资源。环境方面，整个项目也不输“云山珠水”，项目背山环湖，周边还有三叠纪公园和油麻山网红公园，是宜人宜居的好地方。

总结：

社区及步行范围内，即可解决孩子托管到高中的教育问题，可谓方便、安全、省时省力，未来小区+周边配套即可满足日常所需。不足之处就是目前周边仍处于开发状态，各方面配套需要一定时间去兑现。

小区规划：4.6分

亮点：体量庞大，居住密度低

越秀TOD·星汇城小区的优势就是够大，庞大的体量也让项目规划配套有了更多的可能。

星汇城社区内以“飞鸟”为ip，剧场为灵感，打造了1心1轴2环10D环幕飞鸟剧场（森林之心泳池、3进森海雨林中轴、热力双环跑道、飞鸟剧场十幕）。社区门口还有风雨连廊连通商业街区，保障无风雨舒适归家。

值得关注的是，项目容积率仅为约2.1，绿化率约35%，居住密度较低，这在近年来的商品住宅项目中是比较难得的。

总结：

小区大，规划配套好是优势。一般19层以上住宅容积率标准为2.4-4.5，项目的容积率2.1，属于低值，舒适度高。

不足之处为小区部分楼栋靠近学校、商业街，存在一定的噪音影响。此外，部分楼栋远离地铁，由于社区较大，穿行时间较长，略有不便。

户型：4.5分

亮点：户户朝南， 实用率高

越秀TOD·星汇城目前诚意登记的户型为南向81-104㎡三四房，既能够满足刚需型人群，也能承接改善型需求的期待。

81平的三房户型，采用竖厅设计，阳台尺度阔绰，房间均带飘窗设计，在朝向上能有比较宽阔的采光。U型厨房设计，餐厨相连，更加方便。

104平的阔绰四房，适合成员比较多的家庭。横厅设计让面积利用更加，也把视野拉宽到。客厅、主卧、餐厅、厨房四开间朝南，实现南北对流，大大提升居住舒适度。

值得一提的是，除了人性贴心的户型打造，星汇城近百米的超宽楼距，也为项目居住体验创造了更高的附加价值。

总结：

除了实现户户南向和超宽楼距，户型打造上，项目卧室均带飘窗，大大提升了户型实用率。

品牌：4.8分

亮点：广州地铁、越秀地产、科学城集团三巨头联袂打造，超强实力

越秀TOD·星汇城由广州地铁集团、越秀地产、科学城集团三巨头联袂打造，成就广州本土超强品牌背书。

广州地铁集团是广州市政府全资大型国有企业。越秀地产是广州市资产规模的国有企业之一，国内资产规模的地方驻港企业，截止2020年6月，总资产接近6700亿。而科学城集团，作为广州开发区成立的国有企业之一，历经30余年的发展壮大，目前总资产也已超621.27亿。

另外， 小区物业来也是由越秀物业管理。

总结：

项目由广州地铁+越秀地产+科学城集团三巨头联手打造，实力强，楼盘质量有保障。后期物业也是越秀集团管理，全程有保障。

最终，越秀TOD·星汇城得分4.6分！

总体来说，项目为地铁21号线镇龙站上盖，直享镇龙TOD交通枢纽利好。作为片区少有的巨无霸项目，社区内部规划配套齐全，环境好，户户朝南；广州地铁+越秀地产+科学城集团三巨头联手打造，物业为越秀集团，质量服务有保障。从这几大亮点来说，十分值得购买。

不足就是版块目前相对没那么成熟，小区部分楼栋靠近学校、商业街，存在一定的噪音影响。此外，部分楼栋远离地铁，由于社区较大，穿行时间较长，略有不便。