合富研究院的预判指出，2021年广州商品住宅新增供应超11万套，货量充足。值得注意的是，其中7成货量集中在“规划兑现力度大/配套成熟”板块，包括：中心区荔湾、黄埔科学城及周边、番禺万博汉溪等，预计市场能够实现“有效供需对接”。在供应带动下，2021年广州商品住宅市场成交仍可维持在1000万㎡以上的“相对高位”。

合富研究院的预测还显示，2021年来自“村改地/车辆段”项目的货量供应将有显性上升，预计相关项目供应规模超3.5万套，较2020年翻倍，占全市比重或超3成。相关项目入市有望拉升所在板块市场成交，但亦将加大其它板块的竞争压力。此外，预计2021年供货在1000套以上的“大规模货量”项目亦将增多，“一盘独大”的现象减少、客户选择更多样，同时项目之间的市场竞争亦将加大。

具体到各区的情况，近郊供应份额上升至3成，南沙货量持续释放，中心区缺货延续，供货重心分布在荔湾和白云。

中心区：供货重心在荔湾和白云

中心区市场份额持续不足2成，货量中心分布在白云的新兴板块-白云湖、北部不限购的四镇以及荔湾的白鹅潭周边。

天河的城投珠江·天河壹品位于天河智谷板块，首推70-125平三至五房产品。

城投珠江·天河壹品效果图

而新货颇多的白云区目前有广州佳兆业白云城市广场、五矿招商白云槎头项目、中建白云湖项目、保利和首开白云湖东项目、悦山泉和万科喜悦里等全新盘计划在2021年入市。其中，作为白云区的地标性综合体项目-广州佳兆业白云城市广场，项目是白云区超百万方城市更新小坪村项目，总占地约54万㎡，集高品质住宅、大型商业配套、岭南风情商业街、甲级写字楼、高端生活式酒店等多种业态为一体。

房天下制表

全新盘颇多的还有荔湾区，广州幸福中心、广船一期项目、西关雅苑及万科金域曦府将陆续入市。备受瞩目的广船一期项目据规划将建10栋住宅、最高47层，1所12班幼儿园、1所小学以及两栋商业办公楼；而万科金域曦府住宅产品涵盖建面约70-135㎡二至四房，计划引入优质教育、医疗等配套。

房天下制表

近郊区：黄埔、番禺供应持续上升至30%

产业/配套建设力度较强的近郊区域黄埔、番禺供应份额持续上升至30%，黄埔的科学城周边、临港经济区多个“村改地”项目有望入市，番禺核心地段万博长隆板块供应上升。其中，科学城全新盘的合景臻玥位于科学城核心地段，首推18席建面约318㎡五房，无界尽揽头排园景。

远郊区：南沙、增城货量充裕

远郊规划前景出众的南沙区则货量紧追增城，传统板块及新兴板块货量均有增加。如升龙金州宅地项目升龙臻府总建筑面积36.44万方，预计2021年第二季度入市，而中绿蔚蓝湾位于南沙湾宅地项目，项目总建筑面积106912平方米，预计在2021年2季度推出；位于黄阁南路与进港大道交汇处的广州南沙华宇凤凰艺术岛营销中心已开放，项目是由凤凰文化和华宇集团两大实力品牌联袂打造的湾区产商住结合的范本，宜业、宜商、宜居、宜游、宜娱，是集城市地标、艺术展示、文创产业与社区生活联动为一体的大湾区“城市艺术滨江公园"。

广州南沙华宇凤凰艺术岛效果图

增城货量保持充裕，全新盘也不少，像奥园中新誉府、广州佳兆业悦峰、华侨城湖岸、佳兆业佳泽园等预计在2021年入市。抢先在今年1月入市的奥园中新誉府占据知识城南核芯位置，是中新地铁站旁（直线距离1.9km）的轻奢畔山社区。

房天下制表

从化当中的珠江、时代、雅居乐、保利等多个品牌大盘集中入市，拉升片区供应量。

花都的花都湖板块众多新项目已经全部入市，主力盘融创文旅城接近清盘，2021年新货供应或减少。茹颐安花都项目位于花都中轴线之上，项目预计2021年8月份推出。

房天下制表

总体而言，2021年广州市场成交有望维持高位（基于有效供应增加），城市规划/配套持续兑现，利好城市资产价格中长期增长趋势，而项目竞争度增加情况下，预计“稳价出货”仍然是各大房企实施的主流策略，2021年市场价格上升幅度会有缩窄。