拿到便宜的钱，买到合适的地，建高溢价的房子，这就是中国地产行业过去多年的商业模式。对于房企而言，竞争力早已明盘：融资水平和土储规模。

但是，一场疫情、三道红线改变了局面：融资能力和融资成本变成了房企的生命线；增量市场让渡给了存量市场。

这让土储规模远不如土储结构来得更加重要，以更低成本锁定战略性土地储备才是房企确定性增长的保障。

于是，一条被低估多年的赛道重新成为了主赛道：旧改，或者说城市更新。

过往多年，中国房地产行业的主流信仰是高周转，开发周期偏长的城市更新项目并没有被纳入到土地猎手们的视野。

然而，在把面粉做成面包的生意中，利润有多大，权重的因素是面粉有多便宜。作为国内进入旧改领域的房企之一，富力通过城市更新途径获得了足量的土储项目。

相比较拍挂、收购项目等拿地方式，这些土储项目利润空间和、资产率都更有保证。

业绩稳定可售资源充沛

在今年上半年，富力在物业销售上毛利率达到33.5%，净利润率也达到11.7%，均维持业界高位。

富力目前在拥有80多个处于不同阶段的城市更新项目，融资区建筑面积超4000万平方米。

当期内，有3个项目已转化为460亿元的可售资源，相当于130万平方米的建面。而在未来十八个月，富力还计划将转化900万平方米的旧改，以产生2000亿元的潜在可售资源。

这些不断转化的土储也是富力未来多年维持增长的弹药，在存量时代足以应付短期需求而无需急于增加土地储备。截至2020年6月底，富力地产拥有权益土地储备可售面积约5683万平方米，总货值达7580亿元，权益可售土储与权益销售面积之比大于 10 倍。

当然，不是所有旧改换来的土储都是金子，还要看土储结构。富力的旧改项目中，92%位于一线及二线城市，以及54%位于粤港澳大湾区。

这些主要分布在经济中心地带、高价值地区的城市更新项目，对富力的战略意义是实现低成本布局大城市，当其他企业尚未发展之时，富力地产已前瞻性的实现了在核心城市群、核心城市的业务覆盖。

旧改王风采更耀眼

旧改储备越多对企业的规模效应是正向的，但更关键之处在于消化，而旧改之所以难，难在提高转化能力并缩短转化周期，业界平均转化一个旧改项目需要5年甚至更长时间。

富力的核心能力是大体量的旧村改造，从2007年开始，富力就参与到了广州个旧村改造猎德项目，这一案例成为了广州旧村改造的传奇；2011年，富力开始着手杨箕村旧改项目，是当时广州一个由民企独立完成的旧村改造项目。

旧改项目转化周期的长短直接影响到现金流转正周期。以富力目前正在推进的广州“笔村”为例，富力从正式启动，短短一年时间，就完成与村民签约率超过94%。这是同行可能需要两年、甚至更长时间才能完成的目标。

这种深耕能力让富力得以继续巩固大本营的资源储备。在今年的8月19日，富力拿下了广州一个旧改巨无霸项目——番禺区石壁街石壁（一二三四村）全面改造项目，改造范围总用地面积约104.8公顷。

通过完成标杆项目，富力在城市更新上也具备了成熟的外拓能力，目前已将项目扩展到华南的其他城市并北上布局西安、太原。

富力也开始在组织架构上进行调整以匹配城市更新业务的需求，2019年4月成立城市更新集团，并相继在陕西、华北、深莞惠等地成立了专门的城市更新集团。

投入城市更新无资金压力

将城市更新纳入主航道的富力，让外界最为关注的难题是其资金能力是否能够支撑这一业务的偏长周期投入。

2020年初至6月30日，富力净负债率下降了22%；同时，富力的资产负债率同比下降至80.37%。截止报告期末，富力总负债减少人民币94亿元。

我们认为，房企的生命线是造血能力和引血能力，其中核心在持续稳定的造血能力。富力在上半年末账面拥有现金360亿元，资金流相对宽松。

房企的现金流来源是回款，方法无二，只有加速交付、加速回款结算。

富力上半年实现了入账面积335万平方米，同比去年增长了17%；物业销售营业额达308亿元。

上半年权益合约销售金额达510.6亿元，权益合约销售面积426万平方米，保持稳定。

另外，富力也在采取措施降低资产负债风险。

看富力在2020以来发行的几笔主要债券：1月14日，发行了一笔票面利率5.4%的7亿元短期(120天)融资债券；3月5日，发行了一笔为期4年的4亿美元优先票据，票面利率为8.625%；3月25日，非公开发行公司债获上交所通过，拟发行金额40亿元。

公司还有180亿元境内中长期融资额度，对债务尚有充裕的支付能力。

这一点要特别提到的是，因为债务以银行贷款为主，富力这两年的整体融资成本在6%-7%，在行业内作横向对比处于较低水平。

未来，因为增加旧改的结转，富力在招拍挂拿地上的支出也相对减少，这也为富力扩充了继续降负债的空间。