广州，2020年1月7日 - 高力国际举行2019年年终广州物业市场回顾与2020年展望媒体见面会。会议指出：2020年，虽然中国面临经济下行压力与中美摩擦的不确定性，但是在服务业的持续扩展下，广州市经济将保持稳定的增长，有利于支撑广州甲级写字楼的需求。高力预期：2020年，由于新增写字楼面积的增加，空置率将有所提升，从而限制租金增长的空间。与此同时，新增供应将为租户提供更多的选项，将有助于刺激租赁交易，提升写字楼的净吸纳量。高力预期：广州物流市场未来仍将平稳发展，预计高标物流仓库净吸纳量将在来年有所提升，带动租金平稳增长。鉴于市场需求增加，高标冷链仓库将成为新一年投资的焦点。在大湾区的规划下，广州优质写字楼价值将继续上升，预期2020年主要成交将集中在产业园区的写字楼，投资者可关注相关投资机会。同时，南沙作为大湾区的几何中心、广东三大自贸试验区的级版本。在粤港澳大湾区规划纲要及各项规划与产业引导政策的推动下，随着人口和企业集聚效应的增长，各项基础设施尤其是交通的不断完善，南沙即将进入发展的快车道，前景看好。

写字楼：2019年甲级写字楼供应匮乏，2020年新增供应达到顶峰，将带动吸纳量上涨

2019年，广州市核心商圈甲级写字楼新增供应仅为2018年的83%，仅约19.7万平方米。且66%集中在第四季度交付。受到宏观经济的不确定性以及中美贸易摩擦的影响，写字楼租金受压，广州甲级写字楼平均租金较去年同期回落2.4%达每月每平方米175元。

TMT行业（科技，媒体和电信）主导写字楼租赁活动，从2018年占成交面积的18%升至2019年占成交面积的32%。另一方面，由于政府结构性去杠杆和经济的不稳定，房地产开发商和灵活办公的经营者都放慢了扩张的步伐，使得房地产业占全年整体租赁成交面积的份额从2018年的27%下降至2019年的14%。

图1 2019年广州甲级写字楼市场概览 来源：高力国际

子市场方面，2019年琶洲成为主要租赁活动的子市场，占总租赁面积的45%；紧接着是珠江新城，占总租赁面积的36%。2019年第三季度与第四季度，珠江新城部分业主采取更为灵活的租赁条件，吸引新租户进驻，提升该子市场的租赁交易。

高力国际华南区董事总经理冯文光表示：“2019年由于宏观经济的不确定性，加上新增甲级写字楼供应的匮乏，全市空置率持续低位，可供租户搬迁的选项较小，租赁活动放缓。2020年预计新增可租赁面积达89万平方米，预计将带动净吸纳量上涨。展望2020年，写字楼新增供应达到顶峰，全市平均租金水平有压力，2021年后随着新增供应的减少，租金将逐步平稳。”

物流仓储市场：广州空置率升高租金水平仍稳定；珠江西岸城市物流市场平稳发展

2019年，总计28.5万平方米的新增非保税优质仓库进入广州市场，是2018年供应量的170%。全年净吸纳量为19万平方米，整体市场仓储物业空置率同比升高5.1个百分点至8.1%，平均净有效租金同比增速小幅上涨至4.2%，为每月每平方米42.4元。由于年底部分电商旺季的短期租赁需求到期，且新增供应集中位于新兴区域，全年整体市场净吸纳量还是落后于供应量。

图2 2019年广佛区域优质非保税物流仓储市场概览 来源：高力国际

高力预期，第三方物流和电子商务零售商仍为2020年广州物流仓储的主要需求驱动力，与此同时，我们预期市场将看到更多来自生鲜电商和冷链物流运营商的未来需求。目前，广州高标冷链仓库的市场供应紧缺，这为开发商和投资者们提供了新的投资机会，已经可以看到本土开发商通过并购开始进入冷链物流市场。

其他珠江西岸的城市中，2019年佛山市场的新增供应量较前两年有所减少，由于部分项目延期，2019年有16万平方米入市，且大部分集中在第四季度，导致净吸纳量落后于新增供应、市场空置率攀升至11%，然而平均净有效租金连续九年上涨至每平米每月34.2元。江门和肇庆子市场凭借其优越的地理位置和相较大湾区主要城市更低的拿地成本，获得了越来越多大型物流地产开发商的关注。

高力国际产业及工业地产服务部广州董事邓智辉表示：“预计2020年广州市场将有五个非保税高标仓项目共计79万平方米新增供应入市。其中，新兴子市场花都、南沙各有两个项目入市，另外一个项目位于番禺。这也是南沙区的高标非保税仓项目。预期广州仓储物流市场未来仍将平稳发展，有赖于这个城市一直以来在商贸和区域交通枢纽的优势，由此催生的对仓储物业的强劲需求，使得在2020年入市的仓储项目预租率已达到80%。因此我们预计2020年的净吸纳将有所增长，而空置率则将小幅上调至10%。我们预测全年租金增速为3%，市场整体平均净有效租金将达到约每平方米每月43.6元。随着未来两年间大量供应均集中在新兴子市场如南沙和花都，同时考虑到其往来港口和机场的交通便捷性，以及相对低廉的租金成本，我们相信这些新兴子市场将加速成熟。”

投资市场：大湾区大宗交易发展空间巨大，未来将更加活跃

作为中国国家战略明确定义的“湾区”，粤港澳大湾区仍将保持着高速发展，继续成为经济发展的主要驱动力之一。随着大湾区的融合，港人将在工作和生活各个方面获得更加多同等的福利待遇，香港企业及投资者将加大向大湾区内陆城市扩张，其中广州和深圳市香港投资者欢迎。我们认为，大湾区是中国未来商业的焦点。

回顾2019年，2019年广深大宗交易金额总计接近700亿元人民币，上半年广州活跃，下半年深圳更为活跃，全年广州居首。而大宗交易数量活跃度方面，两个城市不分伯仲。从大宗交易整售情况来看，广州以散售为主，深圳整售更多。除却债务导致转让的住宅项目外，写字楼是最近两年投资机构欢迎的物业类型。

图3 广深2019年大宗交易成交体量 来源：高力国际

随着大湾区内城市的发展，无论是核心区还是部分非核心区均显示出未来的发展潜力，区内的投资项目也进一步受到国内以及海外投资者的密切关注。2019年吉宝置业（Keppel）在广州收购西门口广场物业，与此同时，领展收购深圳CBD核心区域大体量物业中心城，标志着外资投资大湾区的信心。

高力国际资本市场与投资服务部华南区董事林楚洲表示：“展望未来，随着产业结构的变化，特别是第三产业比重提升，大湾区整体的投资市场将得到明显提升，使得国内外的投资机构将更加积极地寻找大湾区的房地产投资机会，相信更多的投资者将把广州和深圳纳入他们的未来投资地区选择范围内。在未来五年，预计整个大湾区特别是广州，深圳将看见国外和香港投资者数量不断增加，产业园区写字楼、订制的冷链仓库和改装为高标的冷链仓库将成为关注焦点。”

大湾区规划纲要推动下，南沙即将进入发展的快车道，前景看好

此前，远离广州中心城区的南沙交通尚未全面打通，一直摸索前行，无法快速发展前进。粤港澳优质生活圈、生产服务业、推导的现代产业新高地，华南科技创新成果转化高地树立了其核心发展目标。《粤港澳大湾区发展规划纲要》不断强化大湾区城市群互联互通、产业升级与人才聚集效应，直接利好南沙未来发展。

明珠湾起步区是南沙未来的总部CBD，灵山岛尖是明珠湾起步区的中心商务板块及核心启动区，已聚集了众多金融、商务、高新技术、国际航运企业总部，快速成型可期。

图4 明珠湾起步区产业功能结构与规划 来源：高力国际

庆盛枢纽区块是南沙粤港深度合作园重要组成部分。将被打造成战略新兴产业发展平台，与明珠湾片区一起协力打造金融+科技的产业生态圈。随着南沙国际邮轮母港的正式开港，未来其将与深圳太子港、香港启德邮轮码头，形成粤港澳大湾区邮轮经济片区，助力大湾区港口经济的发展。

高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥认为：“南沙定位很高，甚至大湾区，但此前一直孤悬广州中心城区之外。南沙庆盛、万顷沙两大核心交通枢纽合力，“海、陆、空”大交通格局将令南沙成为大湾区枢纽核心。香港港、深圳港、广州港共筑粤港澳大湾区的强大竞争力，共同开拓大湾区各城市间互联互通的交通大动脉。随着南沙大桥、国际邮轮母港的陆续开通及18号线地铁的开建，与广州城区周边城市的联系持续加强。以粤港澳优质生活圈、华南科技创新成果转化高地为主要发展目标，令南沙走上正确发展方向，大湾区规划纲要使南沙进入发展的快车道，前景看好。”