全球领先的房地产服务公司戴德梁行近日发布《2019年中国境外地产投资意向调查》报告显示，在严格的投资监管政策和紧缩的融资背景下，2018年中国境外地产投资创近四年新低至157亿美元，同比骤降63%。

与此同时，国内投资者境外地产投资活动已从大量海外收购转向资产处置。据RCA 数据显示，去年全年境外有超过120 亿美元的物业资产被国内投资者出售（见图一）。

据RCA数据显示，2018年香港连续第二年位列中资境外地产投资地区首位，全年总计录得95亿美元成交额，同比下降20%。美国和澳大利亚以23亿及13亿美元位列二、三位。

我们的问卷调研也同样反映出了这一增长势头的放缓。84%的受访者表示较2017年而言，去年其所在公司均有减少或维持境外地产配置的现象。

尽管当前中方美方贸易摩擦以及英国脱欧存在不确定性，戴德梁行调查报告显示美国和英国仍将是国内投资者海外地产投资的目的地，分别位列榜单和第三位（见图2）。

据RCA数据显示，2018年中资在美国总计收购了近23亿美元的物业资产，而资产处置却高达31美元，这是次中资在美地产投资资本呈净流出现象。

投资类型来看，戴德梁行报告显示写字楼和住宅投资仍中资青睐。令人意外的是养老地产兴趣渐增从第六位上升三个名次，一举成为今年投资者青睐投资类型的第三位。投资意向下降的是酒店板块，同比下降50%。

鉴于未来一段时间内国内对于房地产融资很可能继续保持紧缩的状态，这将会持续限制国内资本在全球其他地区的地产配置。鉴于此，我们预测2019 年中国境外地产投资额将仍保持低位平稳状态。

展望2019年，投资者普遍对境外地产投资持谨慎态度。戴德梁行报告显示，表示受到境外投资监管政策较大或严重影响的受访者从2017 年的50% 急剧上升到65%。另外，仅有18%的受访者认为2019年国内地产融资情况将变得宽松。

戴德梁行大中华区研究部董事总经理James Shepherd指出：“我们预计年内国内银行对地产行业仍将保持收紧的信贷政策，这将会限制国内投资者在境外任何地方进行地产投资。与此同时，我们也将会看到更多投资者对其现有物业资产进行处置，包括中国国内。”

James Shepherd补充道：“市场许多舆论认为目前国内投资者在美国和英国的一系列地产处置行为是受当地政治经济环境影响导致。事实上，英美两地地产处置金额数量较多的原因主要是因为过去这两个国家是内地投资者最青睐的地产投资地区，该地区资产占其全球投资的比重较大。”

James Shepherd继续补充道：“2019年澳大利亚表现抢眼，超过英国成为中资境外地产投资第三位”

戴德梁行大中华区资本市场部海外投资主管张令青表示：“我们报告中投资者对投资目的地的倾向、人民币汇率变化以及全球物业价格的看法，均表明目前国内投资者正变得越来越理性，并严格按照国家投资政策进行标的选择。”

张令青补充道：“2019年境外地产投资仍然会是相对“安静”的一年，但我们将看到更多中资收购海外地产经营及管理平台及旗下资产包的动作。”

图表1

中国境外房地产历年收购与处置总额

数据来源: RCA, 戴德梁行研究部

图表2

戴德梁行投资意向调查－ 2019年中国境外房地产投资目的地意向

数据来源：2018中国境外地产投资意向调查｜戴德梁行研究部

 戴德梁行于2018 年末接触了近百家中国的境外地产投资企业以了解其对未来海外房地产投资的意向，这也是我们连续第四年举办中国境外投资者意向调查。此次调研我们总计收到了来自51位国内地产投资者的反馈，这些投资者境外地产投资总额超过2,800 亿人民币。