2018年1月南沙将有2宗商住用地出让，其中东涌镇半年之内第二次出让宅地，目前地块周边缺少一手项目，二手房报价在1.2-1.6万/㎡，可提供的参考性较低。按照2017年出让的2017NJY-9地块楼面价估算，未来东涌板块一手售价应在2万/㎡上下。

聚焦2大特点

特点一.2017年南沙供地集中在新兴板块，引导资源投入待开发区域

回顾2015-2017年南沙公开挂牌宅地，去年供应的45.1万㎡宅地中，来自黄阁、明珠湾以及东涌“待开发”区域的面积达36.4万㎡，占总供应量的81%。相比之下南沙传统楼市板块金洲、南沙湾供应量则出现逐年递减趋势，由此可见在传统板块供应能力减弱之时，新兴板块将接过南沙人口流入、引导基建投资的“接力棒”。

近3年南沙各版块宅地供应情况（单位：万㎡）

2017年各版块供应宅地占比情况

广州中原研究发展部认为，出让地集中在待开发区域一方面有利于资源往新兴区域投入；另一方面通过日后建成项目入住人口拉动区域活力，对于板块的产业、商服配套等各方面发展均起到重要作用，有利于提高新兴板块的开发效率。

特点二：产业小镇+出让宅地“双管齐下”，提高新兴板块盘活效率

根据监控发现，目前南沙新兴板块开发普遍采取“产业小镇+出让宅地”同步推进模式。以东涌镇为例，目前已牵手房企星河集团打造“珠宝+文化旅游小镇”，定位为南沙北门户的“时尚展台”。

此外，如榄核、黄阁等板块，产业小镇规划情况如表格所示：

广州中原研究发展部认为，产业小镇+出让宅地的“拓荒”模式正被推广到更多板块。从区域建设的角度来看，产业小镇与宅地未来所带来的人口互惠互利，加速配套完善程度，提高盘活新兴区域的效率；从楼市发展的角度来看，产业小镇将带来大量住房需求，以刺激板块楼市发展，避免新兴区域成为单一的“中心区睡城”，延缓区域发展速度。

东涌村2017NJY-11踩地报告

一. 地块基本信息

该地块占地面积78951㎡，总计容建面为157902㎡，起拍价为13.03亿，折合楼面价为8250元/㎡；其采取“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的模式，限价为18.24亿，到达限价时楼面价为11550元/㎡；配建为4.95万㎡，到达配建时楼面价为16824元/㎡。

东涌村2017NJY-11地块情况（局部）

东涌板块于2017年10月曾出让东深村2017NJY-9地块，该地块占地4.49万㎡，最终以总价11.1亿+450㎡配建面积由美的夺得，折合楼面价11280元/㎡。而本次出让的2017NJY-11地块无论占地面积、区位条件均较早前出让地块优，加上临近产业小镇、金光大道等重点规划，市场价值较高。

东涌村2017NJY-11要求配建幼儿园等教育设施，总占地面积达1.2万㎡；此外其容积率为2.0，具备建设低密度、小高层楼栋的条件。

二.地块内部及四至情况

该地块目前为废弃蕉林、农田，土地平整无明显起伏，地块西侧50米处被高压线网包围，对景观存在一定影响。

从周边情况来看，地块东侧紧邻楼盘锦绣新城，北侧临近东涌镇幼儿园，南侧目前临近农田以及正在建设的规划路，地块西侧目前被村庄包围，未来将规划为金光大道，可直通番禺广场。

综合而言，地块东、北、南侧景观较佳，而且周边楼栋楼层低矮，未来项目中高层景观视野开阔，环境佳具有“宜居”的特色。

东涌镇居住环境佳 布局有水乡、绿道和多个公园

三.周边配套情况

东涌镇配套主要集中在地块东北侧800米处，超市、餐饮能满足一般生活要求；地块距离东涌地铁站直线距离约3公里，搭乘公交车需15，但需要指出的是该地公交班次较疏，等待时间较长，未来项目需考虑设立地铁接驳巴士。

教育配套方面，除地块本身要求配建的1.2万㎡教育设施外，周边1公里东涌幼儿园、东涌中心小学、东涌中学等设施齐全，而且校园面积达、环境较佳，预计未来教育资源将会成为项目其中一个亮点。

四.地块市场价值分析

1）东涌未来有更多宅地释出，将催生“居住新城”

根据官方公示的规划地图，未来东涌镇政府四周大部分用地均作为居住用地之用，除去目前已建成项目的部分，预计未来仍80-95万㎡用地可供应，按照≤3.0的容积率估算，仅东涌地铁站西侧未来将有2.5-2.8万套一手单位可供应。

广州中原研究发展部认为未来将催生“居住新城”；而近半年出让的两宗宅地则可抢先夺得东涌居住新城开发“头啖汤”的优势（包括定价优势、时间优势）。

2）价格适中配套完善，吸引传统板块需求外溢

从2016年以来南沙出让地情况来看，金洲、南沙湾楼面价突破1.5万元/㎡，黄阁突破1.3万元/㎡，这意味着未来南沙部分板块一手项目售价起步价为2.5万元/㎡以上。

相比之下东涌地块目前出让楼面价为1.1万元/㎡，未来售价在2万元/㎡上下，加上交通、教育、生活配套相对完善，置业性价比更高，或将吸引部分需求外溢，尤其对于购房预算有限的买家而言，其吸引力不容小觑。

3）特色水乡规划+低容积率，刺激养老、度假置业

参照官方规划，未来东涌镇将充分利用田园、水道优势发展旅游，广州中原地产研究发展部认为旅游业与地块项目，乃至板块楼市存在“互惠互利”的关系。

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首先，随着未来东涌镇旅游品牌打响，由此产生长期（养老、改善）居住需求以及短期（度假、旅游、民宿租住）需求，可成为地块项目其中一部分客户源；其次，楼市发展有望将东涌从单一的 “一日游小镇”提升为“度假小镇”，以延长旅游产业链条，相比起南沙其他版块，构建“度假小镇”为东涌特色优势。

4）交通线网“四通八达”，针对客户群广

虽然东涌2017NJY-11并不属于地铁沿线盘，但其位于南沙港高速、京珠高速以及广州绕城高速环绕的区域当中，自驾车高速通勤效率高。

其次，其距离地铁4号线东涌站约3公里，假如未来项目开通接驳巴士，则可在10内抵达地铁站，对于4号线沿线上班族而言亦存在吸引力；再次，东涌距离庆盛高铁站约5公里，对于部分深圳、香港客亦存在一定吸引力，加上目前南沙自贸区积极引入各路资本建设、产业发展正处于蓬勃增长期，产业园、企业员工亦存在一定需求。综合交通及其他条件，该地块主要客户群如下：

五.周边一二手楼盘情况

目前地块周边缺少一手项目，主要二手为锦绣新城、名苑别墅等楼龄较长的项目，均价在1.2-1.6万/㎡，可提供的参考性较低。按照2017年出让的2017NJY-9地块楼面价估算，未来东涌板块一手售价应在2万/㎡上下。

六.地块SWOT分析与调研总结

基于上述分析，广州中原研究发展部对东涌村2017NJY-11地块的SWOT分析如下:

该地块地处东涌镇中心，能享受一般教学、生活、医疗等配套，比起其他配套匮乏的新兴板块而言存在一定宜居优势；另一方面，官方对东涌未来发展重视程度提高，2017年9月在相关规划公示中将其定位为“先进制造与现代服务融合发展特色城镇”，同时在基建（金光大道、与4号线接驳公交线将增加）、人才引入（落户奖、科技创新奖、办公用房补贴）上大力支持，假如推进顺利，这将有利于未来中心区上班族及本地企业员工在东涌置业。

但需要指出的是，相比起南沙自贸区内板块，以及大岗、榄核、黄阁等有明确产业引进定位的片区而言，东涌本身产业基础较弱，新产业引导时间较晚，预计需要相当长一段时间集聚产业、人口，这将一定程度影响其未来楼市发展空间。