陈畅，时代地产广州公司（东区）营销总，深耕于广州、清远、佛山等地区房地产市场，操盘超过20个项目，代表作包括时代南湾、时代外滩、时代糖果、时代花生、时代天启、时代天韵等。作为一名行业老手，是如何十年如一日地保持“初心”？面对复杂的市场环境，又将如何带领时代东区冲击200亿元的业绩目标？一起来听听“掌舵者”的“畅言”吧！

（时代地产广州公司东区营销总陈畅）

谈职责：“我每天的工作就是苦口婆心劝人买房子”

谈未来：“城市留不住一个没房的人，未来的房子属于城市精英”

房天下：陈总一直在房地产营销 线奋战，听说你的口头禅是“我每天的工作就是苦口婆心劝人买房子”，请问你是怎么看待自己的工作呢？

陈畅：我在时代地产公司工作了11年的时间，从开始就首先明确了这家公司的本质是什么，那就是要又快又好地把房子卖出去。作为一个职业经理人， 重要的工作职责也是帮助公司完成这个 根本性的目标。所以我常常问下属，你为什么要加入房地产行业/为什么要加入时代地产/为什么要做现在的岗位，这种“拷问”就是想让大家了解这个“初心”。明确这个宗旨，才能在房地产公司沉淀下来，做出成绩。

（陈总的办公室内摆满了历年来获得的奖杯）

当然，劝大家买房子除了是工作职责之外，从事房地产行业这么多年以来，看着楼市的起起伏伏，总体看来上车的机会是越来越难的。想买的时候大家都觉得贵了，然而一个个鲜活的例子说明现在不买之后价格更高。现今的社会，房产成为了一个人或者家庭富有的“标志”。在未来，没有一套房子很难在一个城市扎根下来。甚至，稀缺的房子会成为城市精英人士的专属。

谈营销：“市场与局面在改变，传统手段很容易失效”

谈未来：“大数据、社区与物业、资源整合是营销 点的突破之处”

房天下：陈总曾驻在广州、清远、佛山多个地区，多年来操盘超过20个，清远依云小镇的经纪人渠道营销、南沙时代南湾的电子化开盘听说都是陈总的创举，请问这些新型的房地产营销手段对于房企和买家有什么不同的作用和意义呢？对此你的理解是什么？未来又是否更多新的营销新手段和形式要尝试呢？

陈畅：房地产市场不断地在变化，从一开始的供求失衡到现在的趋向平衡，从强势的开发商到现在受到政策调控和行业竞争之下的“弱势群体”，从以前的“一竿子买卖”到现在延伸到社区等后期服务与运营，当然整个市场的成熟度和规范度也在不断的提升。在这个过程中，所谓的营销手段就是在不断适应不同的周期与状态，以吸引眼球和增加客户的信服力。

转变的进程中，传统的营销手段很容易就失效了， 是在广州这样一个大城市里，要让人知道一个事件了解一个项目是越来越难覆盖到位的。传统的房地产营销强调的是交通、价格、配套的单向渲染。未来的营销可能更多的会在大数据的分发、社区与物业的打造延伸、资源的整合等 点上出现。例如在我们自己的社区内可以有自营店，根据不同的客户需求进行物业的置换，这样既可以免除高昂的中介费，也可以让客户与房地产公司的联系进一步深入，增加客户的黏性与品牌的作用力。

谈品牌：“从‘生活艺术家’到‘让更多人实现向往的生活’”

谈未来：“一直在思考什么是客户向往的生活、怎样才能将将生活与艺术完美结合”

房天下：时代地产一直是一个 讲究文艺范的房企，在项目的推广上也很“走心”，请问是想通过这样的故事和形式给买家带来怎样的体验与感受呢？推广的创意与灵感又是怎样产生的呢？

陈畅：时代地产作为一家民营私企，诞生之初正好赶上复合地产 火热的阶段，当时既有 与地产复合，也有运动与社区的复合。为了走差异化的发展路线，选择了走生活艺术与地产相结合的道路，10多年来我们一直都在坚持这个“初的梦想”。我们的产品、社区、品牌都带着强烈的现代范与时尚风，各项业务的展开也离不开这个根本理念。

从“生活艺术家”到“让更多人实现向往的生活”，我们一直在思考什么是客户向往的生活、怎样才能将将生活与艺术完美结合，并践行其中。

谈操盘：“根据不同的项目特性与销售周期，营销手段要适时调整”

谈未来：“激进的渠道营销不能长久，销售‘赚快钱’并不健康”

房天下：作为一个操盘高手，结合眼下的市场环境，陈总是会偏重渠道营销还是坚持广告内容上的推广呢？在个人的操盘思路和方式上是否有所变化呢？

陈畅：广告宣传是一种大规模的推广，而渠道营销则偏向点对点的效果。根据不同的项目特性以及营销周期，偏重的方向也会有所不同，同时也要互为补充。

当然我个人来说，并不看好激进的渠道营销模式，因为当中的成本 终是落到买家身上，很难长久。现在有些渠道模式，一个销售人员一个月动辄就赚上好几万。试问经历过这样的人，怎么能重新静下心来做长线的销售工作，这种“赚快钱”对销售人员来讲并不健康。加上这样的渠道，采用的人员还有部分是很低门槛，职业素养也欠缺，长远来说对于整个行业也是一种伤害。

谈布局：“东区项目储备丰富， 看好国家战略级别的知识城板块”

谈未来：“三年计划启动，2019年业绩希望达到200亿元”

房天下：目前陈总主要负责时代地产整个东部区域的营销工作，东部的发展也是广州城市建设的重中之重，对此陈总是怎么理解的呢？哪些板块和区域是你 看好的？未来整个时代东区的发展战略和布局又是怎样呢？

陈畅：时代地产在整个广州划分了东、南、北区，这个是根据广州城市整体发展方向来决定的。我们坚持的战略一直是“城市深耕”，划分好地盘然后将这“一亩三分地”做大做深。我负责的东区包括了天河、黄埔、增城，都是现在广州 有活力与 区域，而我 看好的是黄埔知识城板块。

为什么这么说呢？广州现在建了很多个新城，但是只有知识城是 别、战略性的规划，未来就是 的窗口、国际贸易的桥梁。现在知识城引进的都是跨国企业、高新产业或者环保项目，增长的新人口当然也是知识型和智慧型的。对外交通上也很“给力”，规划3条高速 ，20就可以到机场、东站，知识城线今年就要开通，未来第二机场也会在知识城旁边。加上整个知识城的生态环境都很好，有山有水，住着肯定舒服。

（陈畅出席中新知识城论坛进行沙龙讨论）

至于说到整个东区的发展，我们在九龙大道的红卫村旧改项目明年就会推出来，在黄埔的时代春树里周边有2-3个地块，也会争取陆续在明后年面向市场，增城朱村也有地块储备。东区这边做了一个“三年计划”，今年我们的业绩大概是70个亿元左右，2019年我们会争取将目标做到200亿元，实现的增长。

谈项目：“时代天韵开售不到2个月，销售21个亿”

谈未来：“切合知识城的定位，用科技与环保高标准打造天韵”

房天下：刚刚推出市场的时代天韵，是否时代地产东区接下来的重点项目呢？对于这个项目，能谈谈时代做了哪些前期的培育与规划呢？是否会成为时代地产在东区的一个标杆代表呢？

陈畅：就像上面所说的，知识城板块是东区中我 看好的，时代天韵是这两年这个板块的主打项目，我们花了很多心思去构思与打造。就如装修，用了时代地产 标准的C标系列，空调的安装都是嵌入式的。又比如是社区的设计，我们为了切合知识城的整体定位， 注重环保方面的投入。为了节省公共电源，选择了太阳能的储备；为了让社区不至于发生“水浸”的情况，参考了“海绵城市”的具体做法，这些都是比较前沿的社区新型概念的延伸与实现。

（时代天韵销售 实景）

当然时代天韵本身的位置也是知识城内 的，真正的 上盖这个不用说了，就连是拥有凤凰湖的景观也是 一流的。更重要的是我们项目是“无缝连接”凤凰湖，这个的好处怎么理解呢？我经常跟销售人员灌输一个概念——性价比不是 就好，而是使用频率的高低。用在项目与凤凰湖的关系就很恰当了，住在时代天韵去凤凰湖就相当于去小区里散个步，每天都可以用上这个配套，这种才真的算上“”。真正“识货”的买家或者来到现场真正体验过的，都会选择我们天韵为多，所以我们今年这个项目开售不到两个月，就卖出了21个亿了。

谈挑战：“房地产无法像之前那样作为 核心的行业”

谈未来：“行业大洗牌在所难免，进入多元化发展阶段”

房天下：目前广州还在政策调控之中，这对于房企和市场都是一个不少的挑战，陈总有信心时代地产还有你负责的项目能继续延续过去的销售佳绩吗？对此你是怎么看待与应对的呢？

陈畅：首先我对广州这个城市很有信心，你看我们举办了财富论坛，整个城市都在飞速的发展当中，各种新的产业例如人工智能等势头越来越猛，人口密度也越来越大。产业经济越发展，更多人变得有钱，就会追求更高的生活和居住水平。房地产虽然无法像以前那样作为 核心的行业，但还是 重要的行业之一。当然这个行业会面临“大洗牌”的局面，会进入多元化的发展阶段，房企自持、租售这些新模式会更多地成为新的主流。