【摘要】中原研究部监测，2016年五一假期（4.26-5.2日），广州一手楼市供需两旺，推新总楼盘27个，总货量5507套，供应比去年同期大增167%；平均去化率60%，比去年同比增长9个百分点；国庆同期略好，但与今年5-9月相比，成交则下滑一成。楼价普遍上涨，上涨原因既有产品结构优化所起，更是市场大环境回暖，库存周期不断缩短的利好所致。中原研究部预测，继红三月、红四月之后，广州楼市红五月可期。

一、楼市总结：供应大增，成交大增，价格普涨，一片欣欣向荣繁华景象。

根据中原研究部监测，2016年五一假期前后（4.26-5.2），广州11区总共有27个楼盘推新，楼盘数比去年五一假增长29%，比去年十一假期增长125%；总推货量5507套，总货量比去年五一假期增长167%，比去年十一假期增长367%；平均去化率60%，去化率比去年五一假期增长9个百分点，比去年十一假期增长18个百分点。

从供应类型看，住宅大热，不惧限购

今年五一假期总共推的27个盘中，住宅盘25个，总货量5254套； 盘只有2个，货量仅253套。自今年春节以来，住宅市场迅速回暖，无论一手住宅或是二手住宅，持续近两个月热度不减。五一假期，发展商当然不会错失此机遇，适时大力供应住宅，以解市场之渴。

从供应区域看，增城占比四成是主力，越秀海珠白云缺席

今年五一假期，增城是供应大户，全市推新27个盘，有10个在增城，占比37%；全市总推货5507套，其中2140套来自增城，占比39%，将近四成。其中碧桂园凤凰城星悦二期功不可没，一次性推货高达850套。

黄埔其次，推新4个盘，货量1201套。

荔湾虽只有3个盘公开推新，但葛洲坝保利曼城供应量巨大，据中原研究部监控，4月30日当日一次性加推3栋住宅，总货量高达496套。这种一次性大批量推货的营销手法，在广州市中心区楼盘高价的背景下，实属少见，由此也反映发展商对市场信心十足。

总的来讲，增城占比四成是主力，黄埔荔湾跟随，花都从化打酱油，越秀海珠白云缺席今年五一盛宴。

从推盘时间看，发展商错时竞争，不乏漏夜抢客

今年五一假期总共推的27个盘中，78%集中在4.30-5.1日这两天，不过，仍有22%的楼盘为了抢占市场和客户，而提前或漏夜开盘推新，例如金融街融穗澜湾、力达广场等，均29日晚上漏夜推货，而且效果不错，去化率均六成以上。

从产品看，改善置业当道，占比近八成

由于宏观政策继续支持改善置业，今年五一楼市，与去年十一类似，主打90-110平的三房户型。根据中原研究部监控，主力户型为三房的楼盘，占比高达八成。

从成交情况看，天河黄埔南沙的房子好卖

虽然今年五一楼市的供应主力在增城，但从实际成交情况看，增城的平均成交能力（去化率）是57%，并不是的。如果从成交能力来比拼，根据中原研究部监测，天河、黄埔、南沙表现为优异，平均去化率达七成；番禺次之，为六成；增城、花都、从化为五成；荔湾偏弱，为三成。不过荔湾的成交能力偏弱，主要是受葛洲坝保利曼城一次性推货较多，个盘去化率偏低的影响，属于特例，并不代表荔湾的楼盘不好卖。

从价格情况看，与“15年12底～16年1月初”比，七成楼盘涨价，涨幅高达30%

根据中原研究部监控，与“15年12底～16年1月初”这个时间段的开盘均价相比，今年五一楼市的27个楼盘中，有19个楼盘的价格上涨，占比七成。

涨价幅度主要集中在两个区间，一个是6-10%的小幅涨价试探市场，一个是11-20%的中幅涨价底气十足。不过涨幅大的，属南沙叠翠峰，高达30.4%；增城中铁国际花园，涨幅22.4%。

剩下8个楼盘，只有3个价格稳定不变，另外5个则是因为全新盘暂时无法做价格对比，不排除未来几个月存在升价提价的可能。

二、原因分析：为什么今年五一楼市如此火爆？

1、市场延续3-4月热度，成交形势积极向好

在国家“去库存”政策的支持下，以及春节来上海深圳等一线城市房价 的刺激下，大量需求积极入市，自2016年3月以来，广州一手住宅成交量节节高升，4月更是破万高位。今年五一楼市的火爆，也是得益于这种超强热度。

2、库存周期持续下滑，供不应求催高楼价

在国家“去库存”的组合政策支持下，广州一手住宅库存周期逐渐下滑，2016年4月更是下滑到8.7个月的超短期。整体来讲，广州一手住宅楼市即将进入“供不应求”的状态，一些优质楼盘借势涨价也是必然。

3、佛山五一楼市歇息，给广州喘息机会

根据中原研究部监控，对广州一手楼市影响较大的佛山，在今年五一假期，大部分楼盘以认筹蓄客为主。真正开盘推新的，数量不多，除顺德陈村的碧桂园印象花城，一次性大量推货1100套外，其它楼盘推货量较少，给了广州一定的喘息机会。

不过，虽然五一楼市佛山未对广州发力，但随着佛山地铁规划的不断深入推进，在轨道交通方面与广州的深入对接，以及佛山的优势，未来佛山楼市强力分流广州客户的趋势可以预见。

三、后市预判：中下旬仍会有大批货量入市 供需两旺 红五月可期

在红三月、红四月的影响下，各大发展商均抓住机遇，积极推货。根据中原研究部监控，4月一手住宅新批预售10877宗，环比3月大幅增长131%。这批新增房源将陆续在五一假期，5月中下旬或6月初进入市场。总体来讲市场供需两旺，只要广州维持当前稳定的楼市政策不大幅波动，预计五月延续3-4月的热度可能性较大，红五月可期。