公共维修基金怎么算 说不清的糊涂账

买房人在新房入住前，都会先把契税和公共维修基金缴纳到有关部门，其中，公共维修基金就成了伴随他们未来居住中必不可少的一笔开支。但是，时至今日，很多小区、很多业主入住已经数年甚至十年以上，房屋也开始显现出这样那样的问题，但他们想用公共维修基金时却发现：公共维修基金不知放在了什么地方？谁能支配这项开支？使用起来怎么这么难？成为谁也说不清楚的一笔账。“楼上漏水淹了我家是不是应该公共维修基金负责修理”、“为什么我们的外墙都裂缝了，为什么用不了公共维修基金”，此类问题至今仍在不断提出，不得不说是公共维修基金的尴尬，同时也成为物业管理行业被人广为诟病的核心原因之一。

目前，大多数小区都按规定缴纳了专项维修基金，在心理上认为为房子购买了“养老金”，但是现实情况是，目前各个小区能够申请下来专项维修基金的很少，很多业主在缴纳完公共维修基金后，自此再也见不到它的去处。不仅如此，在自家房屋发生问题时，将物业管理费和公共维修基金混为一谈也是常有的事情。

常见的案例有楼上漏水淹了楼下，双方责任认定维修问题时经常发生龃龉。楼上明明家里没人，水管漏水，楼下要求维修并赔偿，而楼上则认为，自己并没有进行装修或者改造，漏水是因为开发商的管道出了问题，理应由物业用公共维修基金或者物业管理费来解决。其实这样的想法都有误区。

开发商建议建议简化公共维修基金使用程序

在公共维修基金使用中，物业公司、业主、开发商都涉及其中。有些物业管理公司为了转嫁责任，将皮球踢给开发商，往往托词是开发商遗留问题等等。

但开发商也有一肚子苦水。前文提到的刘女士所在小区开发商在接受记者采访时说：“按照规定，我们的确是超过五年后才把小区托付给物业管理公司的，保修期已过，我们没有责任了。但我们仍然积极协调，问工程部能否帮业主维修，工程部给出的答复是外墙维修费用较高，而且应该动用公共维修基金，不愿意做这种费力不讨好的事情，所以才作罢。”

北京地产界资深人士季满如表示，开发商自持物业和外聘物业差别很大。如果是开发商自持的物业，很多问题就好解决，开发商碍于品牌、业主关系、社会舆论等压力，有时即使没有到使用公共维修基金之时，也会自己花钱去给业主维修，比如绿城、龙湖这样的品牌开发商大多如此；而外聘物业公司，固然是业主通过招标选出的，看似公平，但大的短板就是跟开发商没有关系，开发商帮助积极性不高，等过了保修期，开发商完全可以拍屁股走人。

维修基金应该降低使用门槛

专项维修基金应该从两方面改善，一个是降低申请标准，提高这部分钱的使用效率。另一个就是进行细化管理，细化到户，维护谁的利益花谁的钱。

按照《物权法》,共有物业的处分、使用、维护,都是全体业主的权利,由业主大会作出决定,由选举产生的业主委员会执行。但是,我们有多少楼盘成立了业主大会,有多少楼盘选举产生了业主委员会?不到20%!这怎么能有效使用物业维修基金?

总之,物业维修基金是老百姓私人的钱!管理部门没有权力以管理者自居来随意使用。为了用好物业维修基金,必须对共有物业登记确权,必须召开业主大会,必须将物业维修基金帐户建立在业主委员会名下。没有这些具体的落实,《物权法》以及随后的各种《物业管理条例》都只能是一种空想,这就是物业维修基金难以使用的根本所在。

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