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[摘要] 在住宅地产持续受限的背景下，商业地产的开发和供应规模正在不断被持续放大。而在行业布局上，乔润令认为，下一步中国商业地产有两个领域 增长潜质：一是生产型服务业，二是养老产业。
在住宅地产持续受限的背景下，商业地产的开发和供应规模正在不断被持续放大。
K8土地网 统计数据显示，今年上半年百城商办用地共推出1911宗，供应量为5960万平方米，同比增加42%；商办用地共成交1516宗，成交量为4969万平方米，同比增加45%；商办用地楼面均价为每平方米1790元，同比增加17%，增幅远远超过住宅。
与此同时，今年以来，万科集团、赢商网招商地产、中铁置业、泰禾集团等诸多房企进军商业地产领域的表现十分积极，其中，不少房企都表示未来还将继续加大对商业地产的投入。
在7月4日由中国房地产业协会商业地产专业委员会主办的“首届中国商业地产新趋势论坛”上，业内 普遍分析认为，商业地产泡沫风险目前正在加剧，把握新型城镇化机遇，应对电商冲击，传统的商业地产开发模式和结构布局亟待改变，转型已成为商业地产未来生存和发展的必然选择。而提供特色商业体验、注重商用建筑空间的生态与环保成为商业地产未来持续健康发展的必然趋势。
传统模式风险凸现
DTZ戴德梁行 发布的研究报告显示，亚太地区是2012年商业地产 存量惟一正增长的区域，中国已经超越日本成为亚洲 的市场，其 存量的价值增长15%，达到1.5万亿美元。
国家发改委城市和小城镇改革发展 在19个省市调研时也发现，近年来，不少城市都在大规模发展新城、新区，以此作为发展地方经济的突破口，并且在不符合当地经济发展水平和所处阶段特点的情况下，盲目复制和模仿了大量商业地产项目。
“这些地方的商业地产市场眼前正面临着过剩的风险，与之相关的招商引资乱象也正愈演愈烈。”国家发改委城市和小城镇改革发展 副主任乔润令深表担忧地说。
对此，北京国华置业董事长房超也深有感触：“我们接触到的很多商业地产项目开发周期都很短，基本上都是在抄袭、复制，没有很好地研究地区性消费结构和未来的发展趋势，导致了重复建设。有的项目甚至把商业地产当作住宅地产来开发，这样不仅导致商业地产的价值不能充分发挥，也造成了土地、水电等资源的大量浪费。”
据业内人士测算，一个体量在5万平方米的商场，一年的水、电费等直接能源消耗 少需要投入3000万元，如果经营效益差，不但开发商赚不到钱，还将浪费大量资金、能源。
与此同时，在过去的商业地产尤其是城市综合体的开发过程中，盲目追求 化定位的思路也备受诟病。
“我们现在其实并不需要那么多高档的城市综合体，在新型城镇化的推进过程中，更需要能为广大农民群体进城创业、就业、消费需求服务的中低档城市综合体。目前中国的消费人群已经高度分化，呈现出多元化的特征，所以北京、上海的商业地产标准并不能成为的标准，应坚持因地制宜的原则开发商业地产。”乔润令强调说。
效率、环保成必然趋势
“如果我们再继续做传统意义的商业地产，风险和浪费将越来越大，未来的商业地产开发应迅速调整结构、转变观念。”房超说。
新型城镇化到来后，在新的市场环境下，商业地产该如何调整结构，顺利实现转型？
在宏观层面，中国房地产业协会副会长朱中一给出了方向：“商业地产开发不仅要了解国家政策、 规划，也要了解客户需求，还要做好开发建设和运营管理模式的研究。在此基础上寻求企业盈利模式与 的结合点，并对产业链上有关单位的整合与协调进行考量，才能减少盲目性。比如 对于新型城镇化提出了‘节约、绿色、低碳’等要求，商业地产项目的开发要积极顺应这一新要求。”
在商业地产的布局上，乔润令认为，中短期内商业地产的布局和发展应该跟着人口的流向走。“上世纪90年代初国家推进城镇化的政策导向是‘小城镇、大战略’，但事实上这个目标基本没有实现，人口向大城市流动的趋势没有改变。因此，要提高商业地产的服务效率，在布局上应随之向超大城市和城市群集中。”
而在行业布局上，乔润令认为，下一步中国商业地产有两个领域 增长潜质：一是生产型服务业，二是养老产业。
“新型城镇化，并不是 城市都要新，同样商业地产的开发也不一定都要新建。比如上海的新天地、成都的宽窄巷子，改造得都很成功，这些经过改造的商业地产项目很有文化底蕴，而且充满地方特色，很受市场欢迎，未来商业地产开发需要以此为借鉴放宽思路。”朱中一说。
从目前消费者群体的需求来看，对生活方式和购物体验的需求越来越重视，尤其是随着电商的迅猛发展，传统零售业正面临巨大挑战，在此境遇下，商业地产该如何创新以求生存？
“未来5～8年间，电商的经营规模有可能占到社会零售业总额的半壁江山，在此情况下，首先，地方 不能再盲目上马商业地产项目，不能为了建商业地产而建；其次，就具体的商业项目而言，随着电商的盛行，商家和品牌存在着建足够多高水平体验店的需求，所以未来商业地产的发展趋势，一定会走向大型化和小型化相结合、 和低端相结合。”房超说。
阳光新业副总裁吴尧则认为：“未来商业地产的转型发展 为重要的还是业态的组合，开发商需要更多多元化的创新，比如结合电商潮流做更多线上、线下融合的产品，做更多创新的业态组合，这或许是提升经营效果比较好的手段。”
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