广州二手楼市回暖中小户型占成交主流

明明已经和业主成功成交，并且交清了房款，但是为了规避高达5.5%的营业税，不少买家都选择先不到房地产交易登记 过户。广州二手楼市近期逐步升温，也出现一些新动向，在中小户型成交占比越来越大的同时，这类隐形成交也开始频频出现，不少中介更直接推荐买家先到公证处做委托公证之后，等到房产证出证满5年时，再前往过户规避税费。

先过户再公证存风险

中介人士透露，根据目前的规定，出证未满5年的二手物业在过户成交时需要缴交成交价5.5%的营业税。由于目前广州市场一二手房价倒挂情况严重，如果加上税费，买家购些次新房的总价可能还要高于一些一手物业，这成为不少买家规避税费的原因之一。记者走访发现，像目前在江南西、宝岗大道一带，像可逸豪苑(小区网论坛)等楼盘放盘价已经达到2.3万元/平方米左右，由于楼盘出证未满5年，均价比 一手楼价还要高3000元/平方米。

“这些刚出证楼盘的买家都不愿意 ，所以虽然叫价很高，但基本没有成交。”中原地产经纪邓小姐告诉记者，由于营业税达到5.5%，不少买家在之前几个月基本都不考虑出证不满5年的盘源，不过近期在买家入市意愿增强，部分这类物业业主让利也肯加大的情况下，情况有所好转。而且近期税务系统新上线的评估系统与真实成交价已经 接近，导致报低价的可能性微乎其微，不少买家开始选择先通过公证处办理委托公证的方式来规避税费。“达成成交意愿以后业主和买家可以同时去做公证，业主把房产证交给买家，同时委托买家指定的人士作为代理人，证满5年之后买家就可以拿着旧的房产证和被委托人一起去过户。”邓小姐表示，自己近两个月促成成交的一些证未满5年的物业都是通过这种方式先行成交的。

有一位不愿意透露姓名的资深中介人士就向记者表示，先通过公证之后再延后过户确实存在一定的风险。因为在房地产交易部门的记录中业主还是物业的持有人，业主如果有意骗取买家房款，可以发出房产证灭失声明，之后重办新房产证，就可以骗取房款潜逃，买家持有的原房产证也就无法过户了。

中小户型比豪宅旺得多

据了解，二手楼市近两个月成交扩大，成交的盘源面积也以小面积居多。中介人士透露，在目前一二手市场价格倒挂的情况下，一手市场中相对较为稀缺的市区中小户型成为不少买家在二手市场选择的重点。随着二手住宅市场交投季节性升温，中小户型物业交投远比大户型及豪宅要畅旺得多。来自中介机构的统计数据显示，上月至今广州面积在90平方米及以下的二手住宅占市场总体成交比例已接近2/3。

租金上涨幅度持续放缓

值得留意的是，广州楼市租赁市场却有所降温，租金上涨幅度持续放缓。

“刚刚过去的4月由于有广交会，一般都会有一波短租行情，但是今年这波行情也不明显。”满堂红研究部高级经理周峰告诉记者，由于今年广交会的热度不如往年，所以短租市场也未如理想。进入4月下旬的传统租赁淡季以后，全市的租金水平更持续稳定，基本没有上涨的迹象，部分业主放租价格甚至与去年水平持平。

据合富置业4月份成交数据，广州住宅租赁市场平均租金为39.8元/平方米/月，租赁市场交投活跃度略低于3月份。合富置业市场经理梁燕明告诉记者，近两年出现买家转买为租以及业主转售为租的情况，令租赁市场无论在租客客源还是盘源数量上都比三四年前要多，再加上近两年有不少新收楼的物业加入租赁市场放租，从而促使住宅租赁市场供应量持续增加。

中介人士分析，租金涨势趋缓，与过去两年租金涨幅过快有关，也与租客总体经济承受力有关。据监测，部分租客有向租值相对不高的 逐渐转移的趋势。

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