随着四季度的到来，年底信贷额度趋向紧张，各大商业银行信贷投放将再度收紧，贷款审批及发放速度将减速，不排除有银行将上浮贷款利率的可能。此前受限购、限贷的影响，多数 客及投机客被拒之门外，而首套房贷利率的提高，将打击首次置业者购房积极性，导致成交量下滑。

另一方面，为刺激市场成交，近期国内众多城市不断针对公积金贷款推出新政，又再使得购房者对于享受更多房贷优惠的期待情绪加深。在今年广州重申公积金房贷首付二成政策之后，近日国内众多城市不断针对公积金贷款推出新政，济南、武汉、镇江等城市调整了住房公积金相关政策。有些地方公积金购房可异地互贷或申请父母成为共同还款人，又再使得购房者满怀期待。自从二季度楼市逐步回暖后，买家入市的热情也在提高。而包括广东江门、深圳、武汉、江苏镇江、大连等多个城市的公积金政策从贷款额度、首付比例等方面放闸，被业内认为是地方政府新一轮微调的主要路径，目的就是刺激更多观望中的买家入市。

四季度房贷优惠收紧

目前四大行首套房贷仅有工行及一些中小型银行还提供85折房贷优惠，其他三大行均为9折；且广州的招商银行、建设银行等大型银行的首套房贷利率9折优惠，是需要经过繁杂的审批程序，只针对部分优质客户。同期也有少数银行悄悄上调了房贷利率。此外，办理业务的审批和放款速度都普遍变慢，一位内部人士证实，短期内信贷投放将进一步缩紧，放贷速度变缓，年底首套房贷优惠利率甚至可能取消。

据统计，目前已经有14个城市开始上调首套房贷款利率。部分城市银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，甚至还在基准利率基础上上浮5%-30%不等。

业内人士分析，近期信贷市场的变动，证实了年底信贷额度紧张的情况，将导致首套房贷利率的优惠幅度进一步缩小甚至取消。另一方面，按照往年的惯例，进入第四季度后，银行房贷的速度将会减慢，房贷的额度也会逐渐收紧，一些中小银行甚至可能停发个人贷款。这两个变化对购房者特别是刚需客的冲击无疑是巨大的。

影响刚需购房客信心

首置刚需客户一直都是市场的主力军，如果首套购房贷款利率优惠取消，甚至超过基准利率，肯定会影响刚需客户购房计划。房贷利率的变化虽然从百分比上看微乎其微，但对按月供房的刚需客来说影响是巨大的。以一套总价100万的房子为例，首付三成，贷款70万，20年贷款，如果按目前85折的优惠幅度计算，月供为4841.94元，累计利息为46万左右，而一旦取消房贷优惠，按基准利率付款，月供将变为54万左右，前后相差8万元。

李先生的观点道出了许多刚需客的担忧：“有钱人买房不贷款，贷款人经济条件并不那么优越，减少房贷利率优惠，必然会加大买房者的负担。从市场的角度看，吓退一批刚需购房者，对商品房的需求将会减少。市场本来就是供大于求，需求进一步减少，房价看跌，银行放贷就会更加束手束脚，房地产业将会陷入恶性循环。”

有业内人士指出，房贷收紧对刚需客的影响或许不大，因为刚需购房者大多使用住房公积金而非银行房贷，但需要注意的是，并不是所有人都有公积金，在广州申请公积金贷款，必须申请住房公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月)，而非广州市常住户口的，申请住房公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上(含12个月)，很多市民通常由于有换工作或者辞职而达不到要求。

微调将刺激楼市成交

积极调整公积金政策的大多都是二线城市。在楼市调控持续了两年以后，这些市场受到的影响比较大。特别是楼市成交方面，各地的商品住宅成交量都在萎缩。即使是今年第三季度以来的楼市回暖，目前也主要出现在一线市场，像江门、武汉、镇江这些区域楼市成交仍然不理想。公积金政策的微调也更多是为了刺激楼市成交。现在临近年底，商业贷款正在收紧，商业房贷的申请开始变得困难。在这个时间，陆续有城市放松公积金房贷政策，目的更多是营造更加宽松的购房贷款氛围。目前，进行公积金调整的城市，主要方式基本都是在贷款额度和首付比例这些方面做文章。但近期政策调整的方式逐渐多样化，与之前的仅提高贷款额度相比，放松的空间更大，购房人在使用公积金贷款和使用方面更加灵活。

广州扩大微调可能性不大

按照黎文江的分析，现在公积金贷款对于很多刚性需求买家来说是购房的选择。但目前广州再扩大微调的可能性并不大。，无论是江门还是武汉，他们现在所进行的这些政策微调在广州早就已经执行了；换言之，就是广州这些一线大城市的公积金贷款政策逐步蔓延至二三线。如首套房贷的首付比例等等。还有就是在广州、深圳这些市场的一手住宅成交回暖趋势也比较明显，出现大幅度调整的可能性也不并存在。

第二，目前广州的公积金政策算是比较完善，需要改进的是能让更多人比较容易地申请到公积金贷款。如果要调整，更有可能是缩短申请手续以及减少申请时间。