高力国际：大量新增供应入市 广州服务式 空置率小幅上升

高力国际的 市场研究报告显示， 2012年 7月，央行宣布执行下调基准利率，相对松动的信贷环境为本季度住宅市场成交创造积极条件。 2012年第三季度，广州住宅成交继续回暖，全市成交面积与成交均价均录得上升。据广州市房管局统计， 2012年 7-9月新建商品住宅成交面积达 226.49万平方米，较去年同期上涨 67.23%，较上季度总成交面积增长 21.87％。

而本季度成交价的回稳及成交面积的大幅上升，得益于 区域 住宅成交活跃的带动。目前市内豪宅买家仍以自用性需求为主，受新增供应入市及信贷利好的影响，买家购房意愿增大，本季度天河、海珠、萝岗等豪宅集中区域成交较为活跃。部分位于 地段的 住宅项目报价相继刷新市内 单价水平，当中某项目的天际别墅 [1]单价高达每平方米人民币 18万元。天际别墅的逐步兴起，说明广州豪宅产品水平正逐渐向伦敦、香港等国际都市的成熟市场 。

[1] 天际别墅，又称空中别墅、天际独立屋，指位于城 地带，高层顶端的豪宅，一般指建在高层住宅顶端具有别墅形态的跃式豪宅。这种空中别墅发源于美国，以 "居所 "和 "稀缺性的城市 地段 "为特征，它要求符合别墅全景观的基本要求，目前这类产品主要存在于高档 顶层，典型例子如香港凯旋门等。

服务式 租赁市场

高力国际研究显示， 2012年第三季度，来自天河区的广州国际金融 雅诗阁 投入市场，合计 316套新增供应，市场整体库存升至 2,966套。广州国际金融 雅诗阁 位于广州国际金融 附楼 7-28楼，各房型合计 316套，为目前市内规模 的服务式 。处于 优越地段 品牌项目的入市进一步提升市场档次， 的物业品牌以及浓厚的商务氛围将增大 商务客户的吸引力。

本季度服务式 全市平均空置率较上季度小幅上升至 18.2%。一方面，受大量新增供应投入市场影响，尤其是个别项目于季末入市，单个项目供应量大，尚处于项目起步期间，空置面积较大，拉升全市平均空置率；另一方面，受国内政治因素影响，日本客户活跃度减弱，全市空置面积亦因此有所加大。尽管如此，得益于广交会引起的旺盛租赁需求，市场积极吸纳库存面积，全市整体空置率较上季度仅上涨 2.2个百分点。

受旺盛的市场需求及 品牌项目入市的积极影响，本季度全市服务式 整体租金水平较上季度增长 3.4个百分点至每月每平方米人民币 186.3元。

市场展望

2012年第四季度，受央行降息及银行信贷政策相对放松的有利影响，以及住宅传统销售旺季的来临，刚需型市场将继续受到鼓舞，带动住宅成交增长。然而在当前稳固的住宅调控政策下，预料 性需求将继续保持抑制，市内买家仍以自用性需求为主，市场上涨幅度有限。

2012年第四季度，广州服务式 市场将迎来包括 品牌辉盛等项目入市，主要仍集中于商务环境成熟的天河区， 项目的入市将进一步提升市场档次及租金水平。而随着广交会过后市场租赁需求的回落，以及受年末外派人士或回国休假的影响，市场吸纳能力有限；而另一方面新增供应量较大，预料整体空置率将面临一定的上升压力。