编者按

近年来，随着房产新政的实施，住房贷款业务风险增大，房屋买卖纠纷案件呈现出新特点，新类型案件不断出现，审理难度增大，矛盾焦点突出。

本期“法案聚集”栏目，将通过案例释法，生动展示房屋买卖领域中的一些常见的法律问题，并由法官提出解决方案。

政策变化导致合同无法履行

买受人可要求解除合同

【案例】

2010年9月20日，李某与某房地产公司签订了商品房销售合同，约定该房地产公司将其开发的住宅房屋一套出售给李某，首付25万元，余款需于合同签订之日起30日内办完贷款。该房地产公司需于同年12月30日前将经验收合格的商品房交付给李某使用。同年9月29日，《关于完善差别化住房信贷政策有关的问题的通知》规定，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。银行向李某告知不能为其办理贷款后，李某提起诉讼以无力支付剩余房款为由要求解除合同，房地产公司则反诉要求李某付清全部购房款。市中级法院审理认为，李某确有证据证明其因信贷政策变化而不能办理合同约定的按揭贷款，且双方对付款方式无法协商一致，上述合同应予解除，判令上述房地产公司将首付款返还李某。

【评析】

无论是购房者还是房地产商在政策变化前均难以预见到贷款政策或其他房地产调控政策的变化，双方主观上亦不存在故意违反合同约定的过错，房地产政策包括提高首付比例、限制按揭贷款及控制购房数量等均系上述法律规定中不可归责于当事人双方的事由，合同双方均有权请求解除合同，合同解除后，房地产公司应当将购房本金及利息或者定金返还买受人。

不履行认购协议书

定金罚则照样适用

【案例】

2010年4月4日，陈某与某房地产公司签订了商品房认购协议书，约定该公司将其开发的住宅房屋一套出售给陈某，该房屋已单体验收合格。陈某于认购协议签订当日交纳定金1万元，于协议签订之日起5日内双方签订预售合同。同月13日，陈某要求该公司在预售合同中另行约定：小区绿化率47%；交付商品房为综合验收合格等。该公司以陈某增加的交易条件系有关行政管理机关管理范畴，无需交易双方约定为由拒绝。陈某不服，起诉要求该公司返还1万元定金。法院经审理后认为，陈某明知其拟购买的商品房为单体验收合格，却要求上述公司交付综合验收合格的商品房，故意造成磋商无果的局面；同时，小区绿化率是规划设计确定的，无需买卖双方约定。综合上述理由，经市中级法院审理，作出判决驳回陈某要求返还定金的诉讼请求。

【评析】

上述认购协议书作为一种预约合同，是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律的强制性、限制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。购房者根据认购协议交纳的定金为立约定金。

相关法律条例规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，在签订了商品房认购协议但未订立商品房买卖合同的前提下，应视因哪一方的原因致使合同无法订立来确定定金能否返还。

房屋质量有问题

室内财损也要赔

【案例】

2004年10月18日，李某与某公司签订了商品房预售合同，约定李某购买住房一套，交房后双方签订了装饰装修履约书，约定李某对房屋进行装修应遵守《装饰装修管理规定》的内容，并自愿积极配合物业公司的工作并接受监督和检查。此后，李某对房屋进行了装修并入住。由于房屋出现漏雨问题，造成室内财产受损，双方经多次协商未果。市中级法院在审理过程中，对房屋漏雨原因进行了鉴定，认定房屋漏雨系因房屋存在质量问题所致，判决该公司赔偿李某室内财产损失14000元。

【评析】

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，开发商对存在质量问题的房屋不仅需要承担修复费用，由于质量问题所致的其他损失也应赔偿。但由于购房者自身原因，比如装修造成对房屋结构、防水层等的破坏所致的损失应由其自身承担。

【法官提示】签订购房合同需谨慎

在当前形势下，国家出台了一系列针对房地产市场的调控政策，对商品房交易有着重要影响。开发商签订购房合同时，应遵守诚信原则，根据购房者的情况向其告知政策及法律风险，而作为购房者也应详细了解相关政策法律法规。

通常情况下，开发商与购房者签订的认购协议或商品房买卖合同均系开发商自行拟定，开发商在拟定此类合同时，应慎重拟定合同条款，审慎明确双方的权利义务，自觉维护交易安全，规范市场秩序。购房者在签订合同时，应仔细审查与自身权利相关的重大事项，避免因合同约定不明或对合同条款理解有误产生纠纷。

———市中级人民法院民一庭五级法官潘慧

【法官简介】

潘慧，女，市中级人民法院民一庭五级法官，2006年毕业于华东政法学院，自2008年开始从事民事审判，先后在文登法院、市中级法院工作。