主题：砖家说，清远楼市去库存主要靠“新清远人”

广清同城不能孤军奋战

广清同城这一战略提出多时，但却未见有实质性进展。对此，广东省房地产研究会副会长韩世同认为，目前清远表现得积极主动，广州却没有太多的主动发挥。这一问题也曾出现在广佛同城中，刚开始佛山很主动，广州却不是很积极，有点“热脸贴冷屁股”。后来有一个阶段，广州一下子在交通、医疗、等方面签了4个框架协议，而佛山却表现出明显向南伸延的趋势。广佛同城的核心地带变成了南海区政府的孤军奋战，同城的价值、意义、作为就比较难突出和显现。光是靠区政府推动，而不是靠两市共同合力，同城效用不大。

十三五规划提出建设国际航空枢纽，韩世同认为，空港枢纽目前主要在花都、白云两区，清远如果想“分蛋糕”，应该把自己放到空港物流的整个规划当中来。清远有地缘上的，但缺少相关产业的布局。没有快递公司、货运公司进驻清远，就很难迎合航空枢纽的利好，仅靠价格吸引来自花都的从业人员去清远置业难度比较高。

产业发展要把环境放首位

谈到产业，韩世同认为要把环境放在重要的位置，现在有很多淘汰产业被转移至清远，因此“三废”的处理需要做更整体的安排，否则北江流域的污染很容易影响下游。东莞地区已在珠江流域造成一定污染，如果上游再污染将得不偿失。

当年东莞房地产发展靠的是“新莞人”，产业园区的形成必然会产生购房需求，也会吸引外来者进入，相关的产业配套、服务配套、商业配套将得到完善。清远应该在这多作考虑，把已经吸引来的人服务好，从而吸引更多的人和企业进驻。

轻轨难成“广清人”通勤工具

广清城轨预计将于2017年通车，多条连接珠三角的高速也进行了升级，未来将真正实现广清半小时生活圈，珠三角时生活圈。对此，韩世同认为，能成为半小时、时生活圈的城市有不少，东莞、顺德、中山的地理位置都便利。目前，清远并没有受到广州人的青睐，广州人考虑休闲度假还是会广州区域。但如果出于价格的考虑，清远就很有了。

韩世同认为，轨道交通的发展主要利好自住型买家，对休闲度假型项目影响不大。此外，广清交通改善的程度不一定有想象中的高，城轨、高铁缺乏的便捷性，难以作为人们日常的通勤工具，不会对楼市成交产生太大的影响。以花都为例，即使拥有一条线，但由于服务的主要是空港区域，没有解决周边楼盘的通勤需求，这也是番禺比花都好的原因。

清远长隆要形成差异化运营

今年11月，清远长隆全面动工，建成后预计年接待游客3000万，直接提供就业岗位5万个，带动相关产业就业岗位20万个，将成为清远旅游的新名片。对此，韩世同认为，清远与广州距离，清远长隆如何与广州、珠海的长隆形成差异化运营，如何形成良性活动将是项目成功的关键。

韩世同表示，三亚旅游之所以发达，靠的是酒店带动，而清远的五星级酒店却屈指可数。因此，住宿应该放在重中之重，没有好的度假设施吸引不来游客。恩平、龙门等地一些大规模的酒店，都是“吃住泡”一体化。反观开平，10年才发展一个五星级酒店，三四星也很少，这样很难留得住客人。清远的旅游资源，尤其是温泉资源十分丰富，需要考虑的是吸引什么样的产业过来才能够已有的资源。

去库存要靠“新清远人”

不过，一个现实的问题是，清远楼市库存量巨大仍是当前棘手的问题，近层面也多次提到化解三四线城市房地产库存。韩世同认为，去库存重要的是利用户籍制度改革，现在也许会质疑农民工是否买得起房，实际上，如果房子是为他们量身订造的，他们是可以买得起的，然而现在很多地方的房子却瞄错了方向。