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“中国房价不会大跌”的结论不可信刘煜辉,中国社会科学院金融研究所中国经济评价中心主任
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go
主题:
“中国房价不会大跌”的结论不可信刘煜辉,中国社会科学院金融研究所中国经济评价中心主任
greatwaller
发表于
2009-01-07
进微信群讨论
刘煜辉:“中国房价不会大跌”的结论不可信刘煜辉,中国社会科学院金融研究所中国经济评价中心主任
帖子较长有耐心看的人慢慢看
把一些核心的东西用红色字罗列出来
现在中国的地产商的问题,已经不再是几个月前的现金流撑不撑得住的问题了,而是资产负债表的危机。
这是资产驱动型经济衰退后不可避免的阶段。在市场繁荣时,资产中非现金比例很高,随着资产则迅速膨胀,资产负债表变得越来越好看,过度负债的本质被深深地隐藏了起来。一旦市场进入衰退时,负债价值是不会掉的,但资产价值却迅速萎缩——在硬的负债和不断下落的资产价格的双重压力下,资产负债表迅速恶化,企业负债甚至严重超出资产,因此,企业即使运作正常,也已陷入了技术性破产的窘境。
地产是典型的资金密集型企业表现得尤为明显。
或许以前房价的变动可能在中国影响并不大,因为我们的会计规则是盯账面的,去年与逐日盯市(Market to market)的国际规则接了轨,股市、楼市开始狂涨,这个制度在这次危机中被证明是有问题的,既可能会把泡沫引进来,也把加速崩溃的机制引了进来。
别看三季度地产商负债率一般在65%水平,其大部分资产是土地储备,而且多是按照去年高价评估的,按照目前地价被频频“腰斩”的现实,技术性破产是很容易发生的。
国际的投资者对这一套显然是非常敏感,所以,香港市场的内房股现在普遍都在净资产以下徘徊。
资产负债表的恶化意味着银行信贷对你关上了大门,如果你技术性破产,所有的债务人还会追着你还债,进一步加速你的死亡。所以在资产负债表危机的情况下,大多数企业自然会将企业目标从“利润最大化”转为“负债最小化”,在停止借贷的同时,将企业能够利用的所有现金流都投入到债务偿还上,不遗余力地修复受损的资产负债表,希望早日走出技术性破产的泥沼。
故此,资产谁先脱手,谁先解脱,获得再生。现在不是利润少百分之几十的问题了,而是怎样以尽可能小的代价脱离苦海。只要有开发商率先降价套现,就有能力拿到未来大幅贬值的土地,率先改善它的“资产负债表”,并获得再融资的机会和发展的一线生机。
期待地产商都挺着的结果在现实中是不可能发生的,
在经济学中均衡的结果往往是冰冷和严酷的-如“囚徒困境”,如“智猪博弈”。
你永远不要冀望别人会与你一起挺着,共度难关。政府也不会配合你挺着,政府要保的是投资,只要土地能够卖出去,价格其实是无所谓的。今年各地拍卖的土地价格大部分较一年前缩水了一半。
当然企业这种“负债最小化”模式的大规模转变最终造成合成谬误,会进一步加剧房价的下滑乃至经济的衰退,但是这也没有办法,泡沫破灭后,资产负债表衰退后果就是这样可怕。
资产负债表衰退在世界历史上出现过两次,分别是美国1929年大萧条和日本上世纪末大衰退。
1990年地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失,仅这两类资产就造成了难以置信的1500万亿日元的损失,这个数字相当于当时日本全部个人金融资产的总和,还相当于日本三年国内生产总值的总和。同样,1929年之后的随后四年中,美国大萧条中损失的国民财富总金额相当于1929年一年的国民生产总值。美国2007年开始的衰退很明显也是一次资产负债表衰退。美国高达350%的整个国家负债率(负债/GDP)很可能要回归到十年前的250%甚至更低、更低的水平,意味着美国政府、企业、居民和金融部门至少要减掉6万亿美元以上的“赘肉”。
中国的房地产部门会发生资产负债表衰退吗?见仁见智吧。但是我想,中国高企的房价总该有个“挖坑”以后再修复的过程,“不大跌”的结论未必可信。
早晨999
发表于
2009-02-09
kennesy
发表于
2009-04-02
3月份的十五条怎么解释啊。。
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go
把一些核心的东西用红色字罗列出来
现在中国的地产商的问题,已经不再是几个月前的现金流撑不撑得住的问题了,而是资产负债表的危机。
这是资产驱动型经济衰退后不可避免的阶段。在市场繁荣时,资产中非现金比例很高,随着资产则迅速膨胀,资产负债表变得越来越好看,过度负债的本质被深深地隐藏了起来。一旦市场进入衰退时,负债价值是不会掉的,但资产价值却迅速萎缩——在硬的负债和不断下落的资产价格的双重压力下,资产负债表迅速恶化,企业负债甚至严重超出资产,因此,企业即使运作正常,也已陷入了技术性破产的窘境。
地产是典型的资金密集型企业表现得尤为明显。
或许以前房价的变动可能在中国影响并不大,因为我们的会计规则是盯账面的,去年与逐日盯市(Market to market)的国际规则接了轨,股市、楼市开始狂涨,这个制度在这次危机中被证明是有问题的,既可能会把泡沫引进来,也把加速崩溃的机制引了进来。别看三季度地产商负债率一般在65%水平,其大部分资产是土地储备,而且多是按照去年高价评估的,按照目前地价被频频“腰斩”的现实,技术性破产是很容易发生的。国际的投资者对这一套显然是非常敏感,所以,香港市场的内房股现在普遍都在净资产以下徘徊。
资产负债表的恶化意味着银行信贷对你关上了大门,如果你技术性破产,所有的债务人还会追着你还债,进一步加速你的死亡。所以在资产负债表危机的情况下,大多数企业自然会将企业目标从“利润最大化”转为“负债最小化”,在停止借贷的同时,将企业能够利用的所有现金流都投入到债务偿还上,不遗余力地修复受损的资产负债表,希望早日走出技术性破产的泥沼。
故此,资产谁先脱手,谁先解脱,获得再生。现在不是利润少百分之几十的问题了,而是怎样以尽可能小的代价脱离苦海。只要有开发商率先降价套现,就有能力拿到未来大幅贬值的土地,率先改善它的“资产负债表”,并获得再融资的机会和发展的一线生机。
期待地产商都挺着的结果在现实中是不可能发生的,在经济学中均衡的结果往往是冰冷和严酷的-如“囚徒困境”,如“智猪博弈”。你永远不要冀望别人会与你一起挺着,共度难关。政府也不会配合你挺着,政府要保的是投资,只要土地能够卖出去,价格其实是无所谓的。今年各地拍卖的土地价格大部分较一年前缩水了一半。
当然企业这种“负债最小化”模式的大规模转变最终造成合成谬误,会进一步加剧房价的下滑乃至经济的衰退,但是这也没有办法,泡沫破灭后,资产负债表衰退后果就是这样可怕。
资产负债表衰退在世界历史上出现过两次,分别是美国1929年大萧条和日本上世纪末大衰退。1990年地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失,仅这两类资产就造成了难以置信的1500万亿日元的损失,这个数字相当于当时日本全部个人金融资产的总和,还相当于日本三年国内生产总值的总和。同样,1929年之后的随后四年中,美国大萧条中损失的国民财富总金额相当于1929年一年的国民生产总值。美国2007年开始的衰退很明显也是一次资产负债表衰退。美国高达350%的整个国家负债率(负债/GDP)很可能要回归到十年前的250%甚至更低、更低的水平,意味着美国政府、企业、居民和金融部门至少要减掉6万亿美元以上的“赘肉”。
中国的房地产部门会发生资产负债表衰退吗?见仁见智吧。但是我想,中国高企的房价总该有个“挖坑”以后再修复的过程,“不大跌”的结论未必可信。