土地市场冷热不均，热点地区土地市场有所降温，三四线城市热度上升

在去杠杆作用下，开发商融资难度加大，在资金运用上更为谨慎，使其在土地市场上的态度也更趋保守

8月1日，40城土地市场报告显示，7月份受监测的40个典型城市土地成交建筑面积环比下跌，土地出让均价连续4个月同比下跌。同时，6月份一二线城市土地出让面积环比跌幅较大，分别达到了25.2%和11.6%。

有关数据显示，今年前7个月，房地产企业前100强在三四线城市新增拿地面积占比达60%，比二线城市高出24个百分点。

这些迹象表明，土地市场冷热不均，热点地区土地市场有所降温，三四线城市热度上升，其原因是热点地区前期房价涨幅明显，各地陆续出台了多项房地产调控政策，这些政策对稳定预期起到了一定作用。

7月31日，中央政治局会议指出，坚决遏制房价上涨。要求下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。这些遏制房价上涨的鲜明表态使得热点地区房价趋稳，地价自然热度下降。

而且，不少房地产调控政策着眼于土地环节，推出了在土地拍卖阶段“限房价、限地价、竞配套”等调控政策，这对房地产开发商要求颇多，降低了开发商在热点地区拿地热情。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，今年二季度，国内房地产市场出现差异化升温，也就是在调控总体从严的形势下，热点城市调控效果显著，其余部分城市热度则明显上升。

中国土地勘测规划院此前发布的二季度主要城市地价监测报告显示，在20个热点城市中，半数城市住宅地价环比增速回落。同时，三线城市住宅地价环比、同比增速均超过主要城市及一二线城市平均水平，处于高位运行，19个三线城市的住宅地价环比快速上涨，增速超过3%；29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。今年以来，不少城市出台了人才引进政策，比如张家口、唐山、珠海等地区均出台奖励政策吸引落户人才。这些政策对非热点城市土地市场走高也有一定影响。

业内人士称，总体而言，近期土地市场区域特征更为显著，一二线城市热度下降；三线城市，尤其是东部热点地区附近三线城市土地市场更为活跃，这种结构性变化也带动了土地成交均价整体拉低。

与此同时，在去杠杆作用下，开发商融资难度加大，在资金运用上更为谨慎，使其在土地市场上的态度也更趋保守。

不过，虽受限于资金紧缺，整体拿地节奏较2017年有所放缓，但仍有部分企业在积极拿地。其中，整体规模实力居前的房地产企业更为明显。而且，一些房地产企业，如旭辉、中南、中梁、正荣等，2018年前7个月拿地金额同比涨幅均超过100%，反映出其不同的投资思路。