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[摘要] 推货量大跌68%，成交量减少约一半
在房住不炒的基调下，今年五一假期，广州楼市热度大不如前，开发商普遍低调顺销，以往的看房团、排队摇号解筹、大型推新等活动动作在广州越来越收敛。
据广州中原研究发展部监测，今年五一假期广州一手住宅推货量较以往 假期大幅度缩减，推货量跌幅达68%，成交量也减少约一半。推售数据走跌，但大部分开发商对后市仍持乐观态度，市场真实反映如何，详见正文。
一. 推货量大跌68%，成交量减少约一半
2018年五一假期（4.29-5.1），广州一手住宅项目主要以存货顺销、活动收筹为主。在广州中原研究发展部监控的48个项目中，集中加推的项目只占了14%，存货顺销和活动收筹的项目各占42%、44%，市场推售声势远不及过往。
广州11区仅有4个区域有项目集中开盘加推，增城区占3个，南沙区占2个，海珠、从化各占1个，开盘加推的楼盘数只是去年十一假期的1/3。
总推货量687套，比去年十一假期（2124套）大跌68%；总成交货量425套；比去年十一假期（888套）减少约一半。而平均去化率为62%，比去年十一假期有两成的提升。
二. 新批放缓、热点区域 、新项目试水，致五一楼市缺货明显
据广州中原研究发展部实地调研了解，除开盘加推的687套货量外，存货顺销的项目虽然占据了很大一部分比例但可售货量也 有限，两者累加的总推售货量不足两千套，今年五一假期广州楼市缺货明显。
各区市场中，除增城、南沙、荔湾三个区域开发商推售货量保持在150套以上，其余区域的推售货量不足一百套。其中，番禺区项目主要以活动收筹为主，今年五一与越秀区并入“零推售”的区域。
增城区仍然稳守粮仓之位，开发商推售货量985套，占全市的54%，但推售货量相比以往 周的一两千套逊色不少。以往的热点区域黄埔区在五一假期则只有50套的货量推出。
广州中原研究发展部认为，今年五一假期广州楼市淡静，主要有以下三方面的原因:
以往为迎接五一假期的楼市推售期，4月份会集中放量，预售可售的套数均可达到1万套以上的水平。但今年4月份，各区住宅仅批发2157套，同比减少近8成。
五一假期有一部分项目因预售证尚未拿到，错失了入市节点，延后至5月中下旬入市。如花都区金融街花溪小镇、番禺区亚运城等项目前期 积极，但五一假期仍以活动 为主，暂未有新品可售。
另外，部分项目因预售可售货量不大，五一假期多以存货顺销为主，尤其是 项目。如天河区兰亭盛荟、荔湾区华发 公园、白云区保利华润紫云等项目，主要以前期余货顺销或一口价特价单位推售为主，五一假期活动促销力度不大。
2、拍地余热与交通利好，热点区域 。
相比其他区域的存粮缺货，增城区五一假期推售货量不算低，区域开盘加推的项目也有接近7成的去化率，大部分项目的80-95平两至三房的刚需户型甚至出现脱销。
然而这个五一假期，增城区大部分开发商的推盘节奏并无太大调整，也不着急出货。以朱村板块为例，在五一假期前，该板块拍出的宅地楼面地价达15134元/平，加之 21号线增城段明确了今年年底通车，板块楼市价值进一步被看好。
据广州中原研究发展部实地调研，广汕公路沿线在售的项目大部分 ，预期五一假期后售价上调2%-3%。此外，也有小部分项目因后续新货建设未达预售或者接近尾货状态，选择 ，如江山时代、广铝荔富湖畔等。
3、新项目花式试探，开发商定价和推货谨慎。
五一假期，2016-2017年多宗“标杆价”地块产品入市收筹，且大都需要验资看房，将目标客户锁定在 置业客群。由于这类项目吹风价普遍触及现时 天花板，故开发商对意向买家的报价亦较为谨慎，恐市场未能接受产品售价。
而标杆项目周边的楼盘也闻风而动，放缓推售。据悉，增城新塘-永和板块若干原计划五一假期加推的项目延期推出，待标杆项目定价落实后再作调整价格入市。
此外，个别全新项目为在周边众多竞品中脱颖而出，以低定价、提供置业金等方式试探市场，吸引客户。如位于广钢新城的振业天颂花园，是深振业在广州的 项目，项目毛坯定价在广钢新城板块属低位段，首推少量的三房单位收筹，大有试水意思。另外，南沙区景业东湖洲豪园五一假期全新开盘，开发商为买家提供40万元无息首付置业金，以缓解买家的前期付款的压力。
三. 大户型占比提高，房贷紧张，买家首期压力大
据广州中原研究发展部实地调研，今年五一假期，无论是加推项目，还是新品收筹的项目，100平以上的大3房、4房单位明显增加，占比约占市场总推售货量的45%。其中，招商雍景湾、新 •凯粤湾、华发 公园、景业东湖洲豪园、碧桂园云顶、实地蔷薇国际等在售或收筹项目的改善户型货量大于刚需户型，以110-125平的大面积户型为主。
1、大户型推售占比提升，刚需型买家的可选择空间减少。
2、自今年初开始，信贷政策一直呈收紧态势，房贷利率普遍上浮，购房门槛提高。
3、为降低风险、加快资金回笼，五一假期开发商对购房者的置业条件也设置了一定的限制。据广州中原研究发展部实地调研，对于购房装修款，25个项目明确表示不接受贷款，需分期付清。个别项目要求半年内，甚至7天内付清装修款，不得延期。其中有2个项目表示，在装修款不接受贷款的前提下，首付可按季度分期付款，稍微缓解买家的前期压力。4个项目则以加快资金回笼为由，表示希望购房者办理商贷。
调研过程中，有个别项目也表示，若如买家“首期”压力大，可通过金融公司办理担保按揭，但前期月供较高，普遍过万。
以上三方面的原因，导致目前购房者的“首期”门槛大幅提高，因而五一假期大部分楼盘现场的人流比以往五一/十一假期减少。
四. 超6成开发商对后市乐观
据广州中原研究发展部实地调研，五一假期超6成项目开发商对后市保持乐观态度，此类项目开发商主要考量的有三方面：
1、对在售或后续加推的产品有信心，项目后期定调保持乐观态度。如金融街花溪小镇、华发 公园。
2、周边配套升级，项目附加价值提升。如，朱村板块多个项目对 21号线寄以厚望，明确节后调价。越秀星汇云城则因周边将规划大型文化娱乐配套设施，五一当天价格上调2%。
3、项目后续推货量有限或后续推货间隔大，开发商不着急卖，更愿意随行就市，争取更大的利益空间。如增城区的云溪四季，五一假期推出一期 后一栋洋房后，二期产品需半年后入市，开发商对节后的销售定价较为乐观。
此外，也有一成的开发商对后市保持谨慎态度，此类项目开发商一部分是因为新进驻广州，对产品定价处于试探阶段；另一部分则是因为项目前期收筹量不足数次延迟入市，对项目定价较为谨慎。
