变革突围广州正芳华 2017年四季度暨全年广州房地产市场回顾与展望

来源:房天下综合整理 2018-01-12 09:32

[摘要] 广州,2018年1月11日——领先全球的房地产服务商戴德梁行今日对2017年第四季度暨全年的广州房地产市场表现进行了全方位、深层次的解读,并对广州市场接下来的走向进行了预判和展望。

广州,2018年1月11日——领先全球的房地产服务商戴德梁行今日对2017年第四季度暨全年的广州房地产市场表现进行了全方位、深层次的解读,并对广州市场接下来的走向进行了预判和展望。

对行业来说,2017是迎接变化、突出重围的一年。这一年,广州经历了“史上最疯追涨而又最严调控”,调控政策密集发布,房地产市场从此前的高歌猛进走向收窄态势,租购同权、发展租赁市场等政策开启了新视角。回顾过去一年,广州住宅、土地、商业地产市场异彩纷呈。

住宅市场:最严调控下成交全线下滑差别化调控将逐步建立

2017年,房地产政策坚持“房住不炒”基调,政府严从供求两端调控。2017年,广州一手商品住宅供应面积814.6万平方米,比2016年减少18.1%;成交面积录得976.8万平方米,与2016年相比下跌31.0%。最严限购令下,住宅市场供需急跌,价格升幅受到抑制。全年销售均价16,489元,较2016年降低0.8%。

分区域来看,2017年外围区域继续成为住宅新增供应的主力。2017年中心城区新增供应面积同比下降38.9%,外围区域新增供应面积较2016年减少15.8%。成交方面,受到供需两侧结构性影响,中心城区成交面积进一步回落,外围区域继续成为成交主力。中心城区全年成交面积占全市成交总面积的9.5%,与2016年相比下降8.3个百分点,其中越秀、荔湾和白云成交萎缩明显,同比降幅均在70%左右。增城区继续成为成交大户,全年成交面积占全市成交总面积的28.6%,占比较去年提高4.1个百分点。至2017年末,广州全市可售库存744.4万平方米,去化周期10.9个月,较去年同期延长5.2个月,总体维持在健康水平。

受调控影响,一手住宅市场成交萎缩,部分购房需求外溢至存量房市场。2017年1-10月,中心城区二手住宅成交量在住宅成交总量中占比超八成,主城区步入存量房时代。受成交区域分布的影响,二手房均价稳步超越一手房均价。

展望2018年,戴德梁行认为,短期调控与长效机制将深入并行,调控基调将继续维持目前水平,差别化调控将逐步建立完善。在各项政策叠加下,观望情绪在供需两侧持续,预计成交总量和成交均价将继续承压。短期来看,尽管调控从严,然而居民购房观念仍未转换,且租赁住房市场有待完善,购房需求仍然旺盛,供不应求趋势仍将持续。

土地市场:土地成交额创新高 土拍新规引导市场新动态

2017年广州土地市场表现活跃,随着土地供应规模加大,土地推出及成交面积迎来近五年的新高峰,共成交199宗、1,086.8万平方米土地,土地成交面积同比攀升79.6%;成交金额创历史新高,同比上涨66.2%达1,216.6亿元。

纵观全年的广州土地市场,产业落位政策持续深化,工业用地继续主导土地出让,占整体土地成交面积的62.1%,占比较去年攀升16.3个百分点。住宅用地成交面积同比上涨6.5%,所占比重由2016年的39.4%降至23.4%。外围区域仍是2017年的土地供应及成交主力,外围区域成交面积占全市的91.2%,比去年同期提高1.6个百分点;成交金额占全市的76.2%,较2016年高出21.0个百分点。增城区土拍大热,成交面积同比上升104.8%至312.4万平方米,占全市的28.7%。

2017年广州土拍新规升级,引导市场出现新的动态。“房住不炒”的中心指导思想、“产城融合”的城市化理念以及构建“租售并举”制度等宏观政策新动态都体现在广州土拍规则的变化上。除竞地价、配建、自持及摇号等土拍新规外,定向出让、定向引资等出让条件频现,低溢价率甚至底价成交成主要趋势。受此影响,2017年住宅用地平均溢价率同比下降39.5个百分点至12.2%,商办用地平均溢价率同比下降7.1个百分点至0.3%。

参考《广州市2017年建设用地供应计划》及《广州市2017-2021住宅用地供应计划》,2017年广州住宅用地实际推出面积低于计划,未来住宅用地供应或将继续加大。同时,根据国土局规划,2017-2021租赁住房用地供应将占住宅用地供应的25.8%,且优先安排租赁住房用地。戴德梁行预测,在土地市场供给侧改革持续深化的大背景下,随着广州招商引资力度的加大,以及产业规划的不断完善,土地出让条件将更为严苛,引入总部型企业、高新技术产业等出让条件将成为常态。

甲级写字楼市场:需求坚挺助推吸纳 “一江三带”格局渐成

2017年前三季度,广州经济运行表现平稳,实现地区生产总值15,509.1亿元,同比增长7.3%,增速较上半年回落0.6个百分点;第三产业增加值同比增长9.0%,增速较1-6月下降0.5个百分点。四季度,金融、TMT、专业服务等行业仍然是广州优质办公空间的吸纳主力。

2017年的广州甲级写字楼处于短暂的供应回落期,全市四大核心商务区合计新增供应面积约16.5万平方米,推升年末甲级写字楼存量攀升至484.9万平方米。有限的供应为市场提供了消化库存和优化市场结构的良好时机,全年净吸纳量录得44.7万平方米,推动年末空置率同比下降6.3百分点。年内有限的新增供应和活跃的吸纳表现推动2017年的写字楼租赁业务步入业主方市场,写字楼业主被赋予了更强的议价能力,并借此时机进行积极去化和租户优化工作。

活跃的市场需求及有限的供应推动平均租金稳步上扬。至2017年末,广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月181.3元,较2016年末上升7.4%。珠江新城的平均租金继续引领全市,年末录得每平方米每月195.2元,同比上升8.6%;处于快速成长期的琶洲商务区年末平均租金同比攀升15.4%。

2017年,TMT、专业服务和金融类行业成为广州优质办公空间的吸纳主力,但金融类占比较2016略微下降。内资企业主导市场扩张,占比较2016继续扩大。各大商务区中,珠江新城继续成为企业搬迁扩张的首选区域,琶洲板块则继续加快吸纳速度。

其中,琶洲片区依旧表现抢眼,凭借高性价比的租金水平,琶洲商务区本季度净吸纳量占到全市净吸纳量的43.2%。随着珠江新城发展格局的逐步稳定,新增供应逐步进入尾声,琶洲、金融城接棒,“一江三带”商务区格局将逐步形成。

展望未来,2018年,预计将有约64.2万平方米的新增供应进入市场,全部位于珠江新城和琶洲商务区。随着珠江新城新增供应逐步进入尾声,琶洲、金融城接棒,“一江三带”商务区格局将逐步形成。考虑到核心商务区空置率的进一步降低、政府积极的招商引资和产业发展策略,以及广州新兴商务板块建设的快速推进,戴德梁行预计,市场需求仍将继续保持活跃,2018年广州甲级写字楼市场空置率将保持平稳,租金则将获得稳健的上涨空间。

优质零售市场:市场变革向纵深挺进 布局延伸外围城区

2017年前三季度,广州实现社会消费品零售总额6,888.9亿元,增长8.4%,增速较上年同期下降0.2个百分点。与其他一线城市一样,广州社会消费品零售总额增速低于全国平均。限额以上网上商店零售额增速放缓录得17.6%,实体零售逐步回暖。

2017全年广州零售市场迎来四个优质商业项目的开业,为全市主城区优质商业带来约30.9万平方米的新增供应,年末全市核心商圈优质商业存量推升至258.7万平方米。租金方面,得益于积极的业态升级调整,广州核心商圈优质购物中心首层平均租金录得每月每平方米824元,环比增长1.9%。

回顾2017年的广州零售市场,位于核心区域的各大购物中心的品牌、业态调整及物业升级的工作仍在持续。在消费升级的大背景下,购物中心的休闲娱乐及社交功能正不断强化,诸如儿童业态、休闲娱乐业态、特色餐饮及主题式体验业态在其中所占的比例日益增加。未来大量新增供应下市场竞争将日趋激烈,现有优质商业将加快业态升级和品牌调整的步伐,深耕体验消费,凸显品牌个性,以保持项目的竞争力。随着广州零售市场的不断发展,零售市场版图正逐步从核心商圈向外围拓展,依托交通枢纽、居住人口、上午活动而聚集的新兴商圈已初具规模。

未来一年内广州零售市场将迎来约54.1万平方米的优质零售面积,其中包括备受关注的高端购物艺术中心K11。展望未来,戴德梁行预计,随着城市化进程的不断推进以及优质商业项目的运营调整,广州优质零售面积将加快吸纳,租金水平逐步趋于稳定。

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
标签: 风向标
0 0
大家都在看
作者信息

Jasmine区域分析师

911篇导购 2年工作经验

Ta的个人主页
Ta的文章 更多>>
  • 广州万达城+ [花都] 26000元/平方米

  • 越秀保利爱特城+ [黄埔]

  • 珠江壹城+ [从化] 17500元/平方米

看房团报名 更多>>

周六南部线

立即报名 已报名65

首付30万起

帮你找房

  • 不限
    • 增城
    • 番禺
    • 南沙
    • 花都
    • 白云
    • 海珠
    • 越秀
    • 荔湾
    • 天河
    • 从化
    • 黄埔
    • 清远
    • 其他
    • 佛山
  • 不限
    • 80万以下
    • 80-120万
    • 120-150万
    • 150-200万
    • 200-300万
    • 300-500万
    • 500-800万
    • 800万以上
  • 我已经看过并同意《房天下服务协议》《房天下隐私权政策》
相关知识
热门推荐
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com